12.11.2004

Состояние российского рынка жилой недвижимости

Агентство SYMBOL-MARKETING продолжает исследование рынка жилой недвижимости, добавляя качественно новую информацию о показателях жилищных условий, строительстве жилья, динамике цен по итогам 2003 г. - III кв. 2004 г. Анализ полученных в ходе исследования данных дает представление о современном состоянии и тенденциях развития рынка как в целом по стране, так и в крупнейших городах России.
Сегодня на одного жителя Российской Федерации в среднем приходится 20 м?, а общая потребность в жилье достигает 1,6 млрд м2. Не менее 70% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В настоящее время в России на одного человека ежегодно строится 0,25 м2 жилья, в то время как требуется обеспечить объемы ввода жилья на уровне около 1 м2 на человека.
За 2003 г. различными строительными фирмами в России было построено 36,6 млн жилых метров (прирост за год составил 10%), что соответствует уровню 1996 года, но уступает показателю 1987 года, когда в России был введен максимум объема жилья в размере 76 млн м2.
Стоимость жилья на первичном рынке в Российской Федерации с 2000 по 2003 годы увеличилась на 49%, а на вторичном - на 72%. Цены на первичном рынке жилья в России во II квартале 2004 года по отношению к I кварталу текущего года увеличились на 4,1%.
По данным экспертов, в 57 регионах жилищное строительство оживилось.
Наиболее высокие темпы в Новосибирской, Камчатской, Пермской, Владимирской, Свердловской областях. Лидерами являются строители Москвы. Здесь за 11 месяцев построены жилые дома общей площадью 4299 тыс м2.
В Москве за первое полугодие 2004 года было построено и сдано в эксплуатацию
2467 тыс. м2 общей площади в жилых домах, что составляет 54,8% от годовой программы строительства, развития и реконструкции города в 2004 году.
Обеспеченность столичных жителей квадратными метрами на сегодня составляет
19 м2 на человека, а не 23 м2, как считалось раньше, и по этому показателю Москва уже уступает Китаю (23 м2) и тем более странам ЕС (44 м2).
Цены на квартиры в Москве с июня 2000 г. по январь 2004 г. выросли в 2,4 раза. Аналитики оценивают запас роста цен как минимум еще в 15%. На 1 июля
2004 г. средняя цена 1 м2 в Москве достигла $1950 за м2. Динамика роста цен более дешевого жилья в последние полтора-два года значительно превышала динамику роста цен дорогих квартир. В целом, панельные новостройки подорожали за год почти в полтора раза. Максимальный рост цен на московскую недвижимость в июне 2004 г. был отмечен в наиболее дорогих административных округах, Центральном и Западном. В июне 2004 г. самые низкие цены на вторичное жилье были зафиксированы в Юго-Восточном округе.
Летом 2004 г. на московском рынке недвижимости наступило заметное замедление роста цен. В апреле жилье подорожало на 3,5%, в мае - на 2,5%, а в июне - всего на 0,6%. В первой половине июля цены на квартиры вообще не росли. Ряд аналитиков усмотрели в этих событиях скорую стагнацию и даже падение рынка жилой недвижимости. Однако другие специалисты по недвижимости советуют не рассчитывать на снижение стоимости жилья. По их словам, цены на жилье будут только расти, несмотря на постоянное наращивание объемов строительства. Рост себестоимости также зависит от других факторов: повышения тарифов на энергоносители и удорожания стройматериалов.
Рост цен на жилье в регионах только-только набирает обороты. При правильном выборе на вложениях в региональную недвижимость можно получить доход до 50% годовых. Специалисты уверены, что новым инструментом для спекулянтов может стать строительный сектор в крупных городах России, где рынок еще не перегрет, дефицит хорошего жилья ощущается достаточно остро, а платежеспособный спрос только-только начинает расти. Важным фактором является и то, что ситуацию на региональных рынках недвижимости можно прогнозировать точнее, чем в Москве, так как в регионах на порядок меньше игроков и посредников. Кроме того, в случае если в России будет принят пакет законов об ипотечном кредитовании, риелторы ожидают бум спроса именно в регионах.
В Санкт-Петербурге за 2003 г. было введено в эксплуатацию свыше 1,75 млн м2 жилья. В 2004 г. прогнозируется строительство и ввод в эксплуатацию не менее
2 млн м2. За I квартал 2004 г. ввод нового жилья составил 323 558 м2 (46 многоквартирных домов), примерно 10% площадей - реконструкция. Несмотря на такой серьезный рост строительных объемов, спрос на жилую недвижимость по-прежнему остается неудовлетворенным, что обеспечивает стабильный рост цен на рынке новостроек. В I квартале 2004 г. цены поднимались на 4-6% в месяц.
Средняя цена жилья в новостройках в таких городах, как Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Иркутск, составляет $400-500 за м2 и постоянно растет. В Уральском регионе цены за 1 м2 в кирпичной новостройке
составляют: в Челябинске - $450-500, в Екатеринбурге - $750-800, в Перми - более чем $500. По данным аналитиков, в первой половине 2004 г. цены на рынке выросли на 15%, до конца года они увеличатся на столько же.
В Новосибирске в I квартале 2004 г. в эксплуатацию были сданы 45 индивидуальных жилых домов общей площадью 5957 м2. Вместе с тем в 2003 г.
было введено в эксплуатацию 370 000 м2 (4432 квартиры и 167 индивидуальных жилых домов). Представители мэрии Новосибирска считают, что в 2004 г. в городе будет построено 400 000 м2 жилья.
В Новгороде в первом полугодии 2004 года государственная комиссия приняла у нижегородских строителей 125 849 м2 жилья, то есть 1577 квартир. В 2003 году, по сравнению с 2002 годом, средняя цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке жилья в Нижнем Новгороде выросла на 25%, на вторичном рынке - на 35%. Жилье в Нижнем Новгороде считается самым дорогим в Приволжском федеральном округе.
В Самаре, по данным Департамента строительства и архитектуры администрации Самары, в 2003 г. было сдано в эксплуатацию более 271 000 м2 жилья. По прогнозам специалистов, в 2004 г. ожидается увеличение этого показателя на 5000-6000 м2. По мнению сотрудников самарских риелторских агентств, в Самаре реальный спрос на новостройки намного превышает существующие объемы продаж.
По оценкам риэлтеров, за I квартал 2004 г. рост цен составил 7-10%.
Мнения многих экспертов по поводу ситуации на российском рынке жилья отличаются настороженностью. Поскольку спрос на жилье в регионах России, как правило, превышает предложение, рыночная стоимость жилья возрастает.
Постоянство этой тенденции делает инвестиции в недвижимость более привлекательными в глазах населения. Это стимулирует увеличение спроса и, таким образом, круг замыкается. Однако если стоимость жилья начинает расти быстрее, чем экономика в целом, может произойти резкое падение цен, что не позволит инвесторам продать квартиры так, чтобы компенсировать свои вложения. Последствия этого могут быть не особенно благоприятными. Впрочем другие аналитики считают, что поводов для беспокойства пока нет, так как покупатели недвижимости располагают средствами, чтобы согласиться с предложениями риэлторов, а активность строительных организаций такова, что спрос и предложение находятся на одном уровне. Какая из этих двух позиций более реалистична, покажет время.