Ритейлоры ищут стены. В Самаре не хватает помещений для магазиновЕвгений Корнилов Розничный рынок Самарской области активно осваивают крупные российские и иностранные компании. В конце года в регион вышли Пятерочка, Metro и Рамстор, появившиеся ранее Патэрсон и Перекресток расширяют свои сети магазинов. Но местные торговцы не опасаются конкуренции, поясняя, что из-за дефицита на рынке торговой недвижимости развитие сетей происходит слишком медленно.
Немецкая компания Metro Cash & Carry открыла свой первый гипермаркет в Самаре в начале декабря. Ранее ее руководство объявляло о планах открыть и второй торговый центр в Тольятти. Первый гипермаркет Рамстор в Самаре должен открыть свои двери 23 декабря в Мегакомплексе Московский. Его площадь составляет 8000 кв. м, ассортимент более 30 000 наименований товаров. В течение двух лет турецкая Рамэнка, управляющая сетью Рамстор, намерена открыть как минимум три магазина в Самаре и один в Тольятти, сообщила Ведомостям пресс-служба компании со ссылкой на генерального директора Мустафу Саглама. Сейчас идут переговоры об аренде площадей в торговых центрах. А в Тольятти Рамэнка ведет переговоры с администрацией города о покупке земельного участка под строительство торгового центра. Еще более амбициозны планы сети Пятерочка. По словам вице-президента Пятерочки по региональному развитию Михаила Лапина, в течение трех лет в Самаре и Тольятти планируется открыть 70-90 магазинов. В конце ноября начал работать первый магазин в Самаре, на этой неделе планируется открыть еще два. Франшизу на самарский регион получила компания Тамерлан, развивающая сеть Пятерочка в Волгограде. У Патэрсона три супермаркета в регионе. А к 2007 г. компания планирует довести количество магазинов до 10 и открыть их в Самаре, Тольятти, Сызрани и Новокуйбышевске. Как минимум два магазина в ближайшие два года собирается открыть в Самаре и Перекресток. Капля в море Рынок еще далек от насыщения, так что о войне форматов речи не идет, говорит Юрий Яковчик, генеральный директор филиала сети универсамов Патэрсон в Самаре и Тольятти. Ритейлоры уверяют, что о конкуренции можно будет говорить не ранее чем через один-два года. А насыщение рынка при самом благоприятном сценарии произойдет через пять лет, считает директор самарского филиала Перекрестка Владимир Рыжков. Основная борьба в будущем развернется именно между сетями универсамов, полагает Яковчик. А первыми жертвами сетевой торговли он называет открытые рынки. Впоследствии будут вынуждены продаваться отдельные магазины и небольшие местные сети, добавляет ритейлор. Его оптимизма не разделяет Александр Ефимов, директор по рознице местной фирмы Меркурий, владеющей одноименной сетью магазинов. К сожалению, палатки будут востребованы достаточно долгое время, полагает он. О том, что сетевая торговля в ближайшие годы не сможет выдавить с рынка более мелких торговцев, говорит и Рыжков. И главной проблемой для развития сетей в Самаре участники рынка называют дефицит на рынке подходящих торговых помещений. Мы бы открывали магазины каждый месяц, если бы была такая возможность, говорит Ефимов из Меркурия. В нынешних условиях компании приходится ограничивать свои планы тремя-пятью магазинами в год. Поиск идет постоянно, и как только удается найти помещение, компания его берет. Будет это три площадки, четыре или пять значения не имеет. Самое главное, чтоб они были, сказал Ефимов. О дефиците на рынке торговой недвижимости говорит и Яковчик из Патэрсон. [Предложений на рынке] в десятки раз меньше, чем должно быть, говорит он. Из-за дефицита подходящих торговых площадей Перекресток, ориентирующийся на форматы гипер- и супермаркета, начал развивать в Самаре стандарт мини-универсама, сообщил Рыжков. Требовательные ритейлоры Ритейлоры говорят, что предпочитают открывать новые магазины в густонаселенных районах либо в местах активного жилищного строительства. Вход магазина должен выходить на улицу с оживленным движением пешеходов и транспорта. Особенно высоким спросом пользуются помещения от 600 кв. м до 3000 кв. м, с удобными подъездами и большой парковкой. Но найти помещение более 1000 кв. м в хорошем месте и с парковкой очень тяжело, признает Дмитрий Куликов, старший специалист отдела коммерческой недвижимости Риэлторского строительного центра Мабис. Самый высокий спрос на торговые помещения со стороны ритейлоров в центральной части города в Октябрьском, Самарском, Ленинском и, частично, в Советском районах. Чем ближе к центру города, тем лучше. Но обязательно, чтоб это было проходное место, говорит Игорь Михеев, заместитель генерального директора по операциям с недвижимостью компании Портал. Любой сетевик закрепился бы с удовольствием [в старом городе], соглашается Дмитрий Куликов из Мабиса. Но пока это удалось только Самара-Продукту, который открыл магазин на Троицком рынке, добавил он. Риэлторы поясняют, что в старом городе трудно проехать большегрузным автомобилям и оператору сети необходимо иметь промежуточный склад, чтобы возить товары ГАЗелями и Бычками. Другой проблемой центра, по их словам, является отсутствие мест для организации парковки у магазина. Сам себе строитель Риэлторы считают, что вскоре розничным сетям придется строить для себя торговые центры. Старые помещения, подходящие для открытия магазинов, рано или поздно закончатся, говорит Куликов. К тому же большинство таких помещений не оптимальны для размещения современных форматов торговли. В предыдущие годы строительство нового здания магазина обходилось дороже, чем покупка готового, добавляет Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки агентства Спектр недвижимости. Покупка помещения на вторичном рынке позволяла сэкономить и время, говорит он. Но за последний год, по словам риэлторов, цены на вторичном рынке выросли на 20-30% и теперь затраты на новое строительства сравнялись с стоимостью покупки готового объекта недвижимости. Сейчас сдерживающим фактором остается время. Существующие сложности согласования проектной документации и получения разрешения на строительство увеличивают сроки реализации таких проектов. Чтобы спроектировать, построить и ввести в эксплуатацию [торговый центр], требуется три-пять лет. Это останавливает людей, считает Винтаев. Еще с одной проблемой сталкиваются ритейлоры в центре города здесь очень сложно найти свободный участок земли для нового строительства. А из-за ее высокой стоимости строительство больших торговых центров в историческом центре города и экономически невыгодно, полагает Винтаев. Куликов из Мабиса добавляет, что, если на участке нужно еще и расселять жильцов из ветхих домов, к стоимости проекта нужно добавить в среднем по $11 000 на одного переселенца. В целом затраты на возведение коробки в Октябрьском районе Винтаев оценивает в $400-500 за 1 кв. м, а цена торговой недвижимости на вторичном рынке около $1000 за 1 кв. м. Средняя цена вторички в хороших местах колеблется от $800 до $1500 за 1 кв. м, добавляет Куликов. Риэлторы сходятся во мнении, что в связи с ростом цен на вторичном рынке и снижением процентных ставок по кредитам интерес к строительству все равно будет возрастать. Рискованная доля Но если строить под себя торговые центры могут себе позволить не многие ритейлоры, то покупать площади в строящихся жилых домах пытается большинство из них. Спрос на жилье на первых этажах низкий, поэтому сейчас архитекторы сразу проектируют здесь помещения под магазины, говорит Винтаев. И спрос на них высокий, говорят риэлторы. Нежилые помещения в наших домах уходят намного быстрее, чем жилые. Мы строим жилой 22-этажный дом на Осипенко, там все нежилые помещения на первом-втором этаже уже проданы. Хотя дом будет сдаваться только в конце 2007 г., говорит Игорь Михеев из Портала. Он добавил, что сейчас цена помещений под магазины в этом доме $950 за 1 кв. м. Интерес к долевому строительству отмечает и Александр Ефимов из Меркурия. Но он предупреждает, что из-за особенностей строительного рынка эта схема несет в себе повышенные риски. Когда нам предлагают место, где еще нет котлована, мы отказываемся инвестировать деньги. Можно входить в проект после закладки фундамента, поясняет он. Михеев говорит, что, как правило, торговые помещения в строящихся домах раскупаются на этапе 20-30% готовности здания. Цены на аренду торговых помещений сильней всего выросли в районе пешеходной зоны Ленинградской и на Московское шоссе. Они достигли $30-50 за 1 кв. м в месяц, хотя год назад не превышали $20-30, отмечает Куликов. А есть районы города, где цены остались на уровне прошлого года. По данным Винтаева, аренда торговых площадей в Октябрьском районе обходится в 1000 руб. за 1 кв. м в месяц. Ведомости |
|||