25.01.2006

Торговые центры пали жертвой атаки клонов. В 2005 году столичные торговые центры столкнулись с острой нехваткой новых арендаторов

СЕРГЕЙ КАНУННИКОВ

Дефицит "свежих" брэндов и ритейлеров уже привел к тому, что пул арендаторов в большинстве торгцентров стал дублироваться на 60-75%. Эксперты прогнозируют, что в 2006 году ситуация усугубится: число новых брэндов по-прежнему будет в несколько раз отставать от темпов роста торговых площадей. По их мнению, все большее значение для раскрутки торгцентров будут играть неторговые активы.
До прошлого года проблема заполнения торговых площадей была знакома только владельцам региональных торгцентров. "В нашей базе данных около 2,5 тыс. ритейлеров - это те, у кого есть магазины в Москве. Теоретически за пределами МКАД готовы работать только 300 из них.
На наши же предложения открыть магазин в нашем торгцентре в том или ином регионе вообще откликается от силы 100 компаний. С остальными проблемы: или сейчас нет ресурсов, или регион не нравится, или нужен центр площадью не меньше 20 тыс.
кв. м",- говорит топ-менеджер компании, управляющей несколькими торгцентрами в Поволжье.
Московским девелоперам с подобными проблемами сталкиваться не приходилось. "Еще в 2003 году число ритейлеров, желающих войти в торгцентр в Москве, было вчетверо больше того, что он мог вместить. Желающие стояли в очереди",- вспоминает Максим Брусов, экс-управляющий коммерческой недвижимостью "Капитал групп". Но теперь ситуация изменилась. В ряде компаний, управляющих торговыми комплексами в Москве, корреспонденту "Бизнеса" посетовали, что они испытывают проблемы с поиском арендаторов.
На первый взгляд, жалобы девелоперских и управляющих компаний кажутся надуманными. Ведь многие крупнейшие непродовольственные ритейлеры заявляли, что их рост в 2005 году составит не менее 20-30%. Однако сами участники рынка торговой недвижимости говорят, что развитие специализированных сетей уже не решает их проблем. "Операторы, давно работающие на рынке, уже заняли свои места. Сейчас же Москве нужны новые брэнды, потому что набор арендаторов в большинстве торговых центров столицы совпадает уже на 75%",- замечаетЯн Брудный, управляющий директор компании City Рroperty Мanagement (управляющая компания ТРК "Атриум"). Максим Брусов более категоричен: совпадения по арендаторам в торгцентрах столицы достигают 90%.
Менеджер по развитию бизнеса компании Jones Lang LaSalle Марианна Романовская подтверждает эту информацию: "Список арендаторов однотипен. Качественных сетевых компаний в Москве 230-240. И торговые центры вынуждены выбирать только из тех марок, что есть. В итоге в комплексе "Фестиваль" площадью 56,5 тыс. кв. м только один новый крупный оператор- универмаг Marks & Spencer, аналогичная ситуация в гипермаркете Real (Братеево) и в других новых объектах".
Максим Брусов видит основную причину проблем торговых центров в том, что с 2001 года объем площадей в них вырос в столице в несколько раз, а число торговых операторов - только в полтора раза. "Около 70% арендаторов в любом торгцентре - это магазины женской одежды. В среднем центре площадью 25 тыс. кв. м таких магазинов 50-70, и это практически все ритейлеры, представленные в этом сегменте. Получается, что приходится "садить" всех, кто есть на рынке",- говорит он.
По данным Российского совета по торговым центрам, сегодня в Москве около 150 действующих торговых центров.
В 2005 году было открыто 20 новых крупных объектов, суммарная торговая площадь которых составила 315 тыс. кв.
м. До 2010 года планируется ввести в строй еще около 85 торговых комплексов и многофункциональных центров.
При этом участники рынка одежды не смогли вспомнить и 10 новых марок или специализированных сетей, появившихся на рынке в прошлом году.
Эксперты сходятся в том, что в ближайшие год-два ситуация с количеством новых непродовольственных ритейлеров принципиально не изменится. Между тем по мере усиления конкуренции между торгцентрами задача выделиться из 200 аналогичных объектов эксклюзивным набором арендаторов будет становится все острей. "О какой лояльности покупателей к тому или иному центру можно говорить, если все они на одно лицо? Эксклюзивный пул арендаторов мог бы решить эту проблему. Теперь же, когда, кроме "Меги", эксклюзивных арендаторов ни у кого нет, торгцентрам придется искать другие способы привлечения клиентов",- уверен президент девелоперскойкомпании Centrum Group Олег Темиров. На необходимость дополнительных инвестиций в другие активы, привлекающие покупателей, указывает и Марианна Романовская: "Владельцам торговой недвижимости придется делать дополнительный акцент на дизайн, повышение уровня персонала, развлечения и т. д.".

"Московские ТЦ изменятся через 5-10 лет"

Перед торговыми центрами Москвы встала угроза обезличивания. Большинство действующих ТЦ заполнены одними и теми же марками.
По мнению Константина Сахарова, исполнительного директора по торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, на исправление ситуации потребуются годы - для этого западные непродовольственные ритейлеры должны начать масштабную экспансию в Россию.
- Как вы оцениваете ситуацию с наполнением торговых центров в Москве? - Совпадения по операторам в торгцентрах в среднем по Москве составляют примерно 50-60%. Кажется, в магазинах все есть, всего много, тем не менее чтобы найти вещь, которая нужна, придется поехать в универмаг Stockmann: другие магазины просто дублируют друг друга.
ВСША от любого городка с населением 20 тыс. человек в 7минутной доступности на автомобиле находится 10-12 небольших торгцентров (1-2 department store, один супермаркет и DIY и проч.), в 10-минутной доступности - два торгцентра по 70-80 тыс. кв. м, немного дальше - торговые центры "штатного" значения площадью от 250 тыс. кв. м и более. Пересечения по маркам между ними минимальны.
- Почему так происходит? - Нехватка новых брэндов.
Сейчас новый торгцентр может выбирать только между Zara, Mexx, Morgan и иными марками, уже представленными в других торгцентрах. При этом Москве остро не хватает универсальных магазинов (department store). На всю огромную страну есть только пять магазинов Stockmann. А ведь во всем мире это крупные сети: в Великобритании - Marks & Spencer и Debenhams, в Германии - KaDeWe, Peek & Cloppenburg, во Франции - Printemps и Galeries Lafayette и т. д.
В России сложилось, что в качестве "якорных" арендаторов, кроме продуктовых ритейлеров, ставятся магазины электроники, спорттоваров, товаров для дома. Во всем мире "якоря" - большие магазины одежды, потому что по частоте покупок наиболее актуальным товаром после продуктов является одежда.
- Возможно ли изменение ситуации? - Будущее нашей торговли предсказано на 10 лет вперед - станем развиваться по образцу Запада. Новые брэнды возникнут; уже представленные здесь марки начнут открывать собственные, а не франчайзинговые магазины; наконец, появятся "дисконтные" форматы: outlets (торговля устаревшими коллекциями) и warehouse (массовая торговля). Предложение торговых центрови магазинов в них в Москве и крупных городах будет на европейском уровне. Но произойдет это только лет через пять-десять.

Деловая газета "Бизнес"