Цена рабочего места. Hа рынке офисной недвижимости столицы произошел существенный рост стоимости продажи квадратного метра

Ценовой скачок

За прошедшие пять лет на рынке коммерческой недвижимости Москвы наметилась устойчивая тенденция повышения цены продаж офисных площадей. К примеру, по данным Русского дома недвижимости, в 2001 году особняк на Третьяковской общей площадью 700 кв. м продавался по цене $1,5 тыс. за кв. м., в настоящий момент его стоимость составляет около $7 тыс. за квадратный метр.

При этом если за прошлые годы цены плавно росли на 20% в год, то сейчас только за минувшие полгода на некоторых объектах они выросли в два раза, констатирует начальник управления коммерческой недвижимости ЗАО "Русский дом недвижимости" Наталья Жаренова. "Так, в декабре прошлого года мы продавали в Куркине нежилые помещения по $1,6 тыс. за квадратный метр, а сейчас их стоимость составляет $3 тыс. за квадратный метр,- говорит Жаренова.- Стоит отметить, что всего две недели назад квадратный метр здесь продавался по $2,5 тыс.".

Особенно заметно выросли цены на особняки в центральном районе города, рассказывает директор отдела исследований компании Knight Frank Мария Котова. В подобных объектах более всего заинтересованы крупные добывающие компании, финансовые и промышленные холдинги и банки, которые в силу специфики бизнеса нуждаются в офисах, расположенных в отдельных зданиях. С Котовой соглашается руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле, добавляя, что рост цен на особняки стимулируют не только их выгодное расположение, но и все более высокие стандарты, по которым реализуются подобные проекты. "За последние несколько лет возросло число так называемых вновь построенных особняков, в том числе полностью или частично воссоздающих существовавшие ранее здания,- рассказывает Регина Лочмеле.- При осуществлении нового строительства есть возможность создать офисный объект, максимально соответствующий современным стандартам офисного строительства и растущим требованиям компаний".

В результате, по ее словам, в центре города появляются вновь построенные особняки с достаточным количеством машиномест в подземной парковке, которые стоят уже существенно дороже, чем более "старые" объекты. "По рекордной цене на сегодняшний день продается, например, административное здание на м. "Тургеневская", ул. Макаренко, д. 3, стр. 3. Его общая площадь 788 кв. м, а стоимость квадратного метра составляет $15 тыс.",- называет один из особо дорогих объектов Наталья Жаренова.

Руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина приводит еще один пример такого рода: особняк на Вознесенском переулке общей площадью 6,8 тыс. кв. м, стоимость квадратного метра в котором находится в районе $10 тыс. Впрочем, сейчас наивысшей отметки цены продаж достигают не столько в ЦАО, сколько на территории ММДЦ "Москва-Сити" (см. текст на этой же полосе). "В многофункциональном комплексе "Башня Федерация", строительство которого ведет ЗАО "Миракс-Сити", в настоящее время на продажу предлагаются офисные площади по цене $9 тыс. за квадратный метр",- приводит пример Мария Котова.

Обычные бизнес-центры, особенно расположенные в центре города, также стоят немалых денег. К примеру, по данным Ольги Кисариной, офисно-торговый комплекс, расположенный на Баррикадной ул., д. 19, стр. 1, общей площадью 8857 кв. м продавался по цене $6 тыс. за квадратный метр.

Причины роста

Среди основных причин подобного ажиотажного роста цен на офисную недвижимость игроки рынка называют не только увеличение покупательского спроса в условиях дефицита предложений, но и появление на рынке новых соответствующих международным стандартам зданий.

"Наряду с растущими предложениями продажи офисных помещений в бывших производственных зданиях, характеризующимися относительно умеренными запрашиваемыми ценами продажи и предполагающими дальнейшие вложения в реконструкцию, растет число вновь построенных бизнес-центров (прежде всего класса В), предлагаемых на продажу как целиком, так и блоками",- говорит Регина Лочмеле. С ней соглашает Ольга Кисарина: "Появились более дорогие офисные проекты класса В, но это связано не с более высоким темпом роста цены продажи на все офисные объекты этого класса, а только с тем, что ряд объектов высококачественны и только по нескольким параметрам не дотягивают до класса А".

Помимо увеличения числа проектов, соответствующих современным стандартам, заметно растет и спрос на покупку таких помещений, что в условиях ограниченного предложения естественным образом стимулирует дальнейший общий рост цен продажи административных объектов. Интерес к приобретению офисных метров как варианта заключения инвестиционных сделок возрастает также в связи со снижением риска при долгосрочном планировании работы предприятия, полагает Ольга Кисарина.

Провоцирует повышение стоимости офисных метров и нежелание их владельцев расставаться с ними. "Объекты выгодно сдавать в аренду, а не продавать, и это тоже подогревает рост цен, особенно на те здания, которые интересны по своему местоположению: ключевые трассы, ЦАО, близость метро",- рассуждает Наталья Жаренова. По ее словам, некоторым организациям, например банкам, необходимо закрепиться на определенном месте в городе, и они купят нужное здание практически по любой цене, а это как раз и нужно продавцу.

Что в перспективе

Игроки рынка недвижимости уверены, что такая сумасшедшая динамика роста цен на офисные помещения этим летом приостановится, а к осени, может быть, даже и снизится.

По мнению НатальиЖареновой, стагнация и снижение цен возникнут оттого, что рынок коммерческой недвижимости будет перегрет, так как одновременно начнет вводиться сразу большое количество бизнес-центров. "В 2006 году запланировано строительство офисов класса А - около 16 объектов, общая площадь которых около 510 тыс. кв. м.

Так что экономических причин для роста цен не будет,- рассуждаетЖаренова.- В целом ситуация от этих процессов сильно не изменится, и цена за квадратный метр в ЦАО так и останется в районе $5 тыс.". Регина Лочмеле не столь оптимистично оценивает ситуацию. По ее прогнозам, средний уровень роста цен продажи качественных офисных помещений классов А и В в 2006 году окажется на уровне 20%.

МАРГАРИТА ФЕДОРОВА

Деловая газета "Бизнес"