Летняя спячка на рынке жилья

Рекордное увеличение стоимости

Бурный рост стоимости жилья, наблюдавшийся в течение всего первого полугодия, начался еще осенью прошлого года. Если в течение первых трех кварталов 2005 года цены на новое и вторичное жилье росли незначительными темпами, то уже осенью их рост превышал 5% в месяц.

Связано это с тем, что год назад началось снижение объема предложений квартир на первичном рынке Москвы и Московской области, в результате жилье в новостройках подорожало за год почти на 50% (данные компании "Новая площадь").

Более того, появившийся дефицит в секторе новостроек привел к увеличению спроса на рынке вторичного жилья. По данным "Новой площади", рост цен вторичного рынка в начале года составлял около 15-17% годовых. Однако, по оценке аналитического центра компании "Миэль-недвижимость", уже в конце 2005 года среднемесячная цена предложения квартир увеличивалась на 5,4% ($129) и достигла уровня $2537 за кв. м.

С начала 2006 года темпы роста цен значительно возросли. В конце 2005 года ряд аналитиков и экспертов рынка прогнозировали рост цен в пределах 2-3% в месяц. Однако уже за первый квартал текущего года ценовой прирост составил 21%, а темпы роста цен в апреле и вовсе перевалили за 10% (по данным компании "Миэль-недвижимость"). Таким образом, в конце марта - начале апреля средняя стоимость кв. м жилья в столице преодолела рубеж в $3 тыс.

Всего за последние шесть месяцев жилье в столице подорожало в среднем в полтора раза, то есть рост цен составлял примерно по 7-10% в месяц.

"Уже с первого месяца 2006 года спрос уверенно обгонял предложение. В мае этот разрыв достиг 25% как на первичном, так и на вторичном рынках",- говорит директор департамента вторичной недвижимости компании "Миэльнедвижимость" Андрей Троицкий. В результате банки, удерживая своих клиентов, стали увеличивать суммы ипотечных кредитов и понижать процентные ставки, усиливая и без того значительный платежеспособный баланс потребителя. Благодаря этому спрос на жилье, в основном экономкласса, удерживался на прежнем уровне. "Дисбаланс между спросом и предложением и создавал синергетический эффект, который также способствовал дальнейшему росту цен",- рассуждает Троицкий.

Замедление ценового прироста

"Сокращение объемов предложения в новостройках за последний год (после вступления в силу закона о долевом участии в строительстве) составило около 50%",- говорит руководитель аналитического агентства "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

По данным Vesco Consulting, сегодня средняя стоимость новостроек эконом-класса составляет около $3140 за кв. м (повышение на 40-45% с начала года), тогда как показатели вторичного рынка составляют приблизительно $3360 за кв. м (рост 50-60%). "С началом летнего периода общая динамика роста стоимости предложения несколько снизилась, тем не менее это относится в основном к проектам, находящимся на начальном этапе строительства или на этапе подготовки площадки. Объекты, ожидающие госкомиссию или процесс оформления квартир, сохраняют весенние темпы роста цен",- говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Впрочем, с началом летнего периода динамика роста цен пошла на спад. По данным еженедельного мониторинга цены предложения, проводимого консалтинговой компанией RRG (Russian Research Group), в конце июня темп прироста цены на жилые помещения приблизился к нулю впервые с сентября 2005 года. За последнюю неделю месяца стоимость кв. м квартир в Москве увеличилась всего на 0,2%. Таким образом, средняя цена на 26 июня составила $3508 за кв.

м. "Велика вероятность того, что в ближайшее время темпы стабилизируются на уровне до 1-2% в месяц против 6-8% в предыдущие полгода. О более долгосрочной тенденции можно будет говорить уже через две-три недели",- рассказали "Бизнесу" в RRG.

Впрочем, не все эксперты рынка так оптимистичны. "Пока цены растут на 1,5-2% медленнее, чем в мае. Однако замедление ценового прироста не следует воспринимать в качестве долгосрочной тенденции.

Это сезонный эффект: летом рынок традиционно замедляет свои обороты, так как снижается деловая активность участников рыночного процесса. Поэтому рассчитывать на стабилизацию цен не стоит",- говорит Андрей Троицкий. По словам руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, летом на первичном рынке цены будут расти на 0,7-1,5% в месяц, в сегменте типовых новостроек возможна даже кратковременная коррекция, но не более 0,5-0,8% в месяц. По его словам, летом вероятен постепенный выход на рынок объемов, которые застройщики придерживали в ожидании стабилизации. "Это приведет к стабилизации и инфляционному росту цен на первичном рынке летом и осенью на уровне 0,8-1,4% в месяц. Возможно даже некоторое снижение цен, но оно будет носить структурный характер",- считает Дмитрий Попов. "Впрочем, уже в конце лета - начале осени следует ожидать очередного всплеска роста цен в связи с появлением новых объектов предложения",- прогнозирует Троицкий. "Предпосылок для снижения цен пока нет.

Это определяется небольшим объемом предложения на рынке новостроек. Застройщикам и риэлтерам в условиях дефицита рентабельных площадок и конечного предложения на рынке не выгодно продавать большие объемы и аккумулировать на счетах свободные денежные средства",- добавляет Попов.

Зависимость от законодательства

Более того, среди причин возможного роста цен эксперты называют и действия столичных властей. Напомним, что в конце июня чиновники разработали новый типовой договор долевого участия в финансировании строительства жилья. Теперь при проведении конкурса на право реализации площадей по договорам соинвестирования строительные компании-претенденты будут обязаны предоставлять целый ряд документов. Среди них утвержденная проектно-сметная документация на возведение жилого дома, утвержденный префектурой график реализации инвестиционного проекта, разрешение на строительство, а также протокол предварительного распределения площади в объекте.

"В результате крупные игроки будут вынуждены закладывать возможные риски в бизнес-планы новых проектов, а небольшие компании - даже рассматривать возможности ухода с московского рынка в более свободное Подмосковье или переориентацию на коммерческую недвижимость",- рассказал "Бизнесу" один из участников рынка. "В целом политика властей направлена на максимальную прозрачность и безопасность рынка недвижимости",- отмечает Алексей Аверьянов. По его словам, ряд законопроектов, ужесточающих контроль за деятельностью девелоперов и предотвращающих возможность появления долгостроя, направлены на защиту конечного покупателя недвижимости. "Но повышение уровня качества предложений и безопасности рынка невозможно без повышения уровня стоимости",- признает Аверьянов.

Деловая газета "Бизнес"