Hines уходит с «Покровских холмов»

Коттеджный поселок "Покровские холмы", расположенный в черте города рядом с Химкинским водохранилищем и парком Покровское-Глебово, известен прежде всего как место жительства топ-менеджеров иностранных компаний и дипломатов. Девелопер поселка и до недавнего времени его владелец Hines за семь лет существования "Покровских холмов" сделала из него выгодный бизнес: компания специализировалась на сдаче таунхаусов в аренду иностранцам. По оценкам экспертов, примерно четверть домов в "Покровских холмах" сданы различным посольствам: канадскому, норвежскому, японскому, бельгийскому, малайзийскому и посольству ЮАР. "Одним из самых старых и основных арендаторов "Покровских холмов", представляющих гордость для Hines, является американское посольство, которое занимает в поселке около 42 домов",- отмечает старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Иван Вашурин. Помимо посольств, особым спросом "Покровские холмы" пользуются и у западных корпораций. Здесь снимают жилье для своего топ-менеджмента такие международные компании, как Nestle, Samsung, Procter & Gamble, IKEA, PricewaterhouseCoopers, British American Tobacco и другие.

О том, что Hines почти закрыла сделку по продаже элитного поселка таунхаусов "Покровские холмы" компании AIG/Lincoln, "Бизнесу" рассказали сразу несколько игроков столичного рынка недвижимости. Как уточнил партнер компании Blackwood Константин Ковалев, Hines хотела продать этот бизнес еще года два назад, и уже тогда, по словам Ковалева, как потенциальный покупатель рассматривалась AIG/Lincoln.

"Однако сделка состоялась только недавно, так как Hines рассматривала возможность продажи поселка покоттеджно",- объяснил причины столь долгих переговоров Ковалев.

В AIG/Lincoln отказались комментировать покупку "Покровских холмов". В Hines отметили, что подробности будут раскрыты рынку не раньше чем через две недели. Как стало известно "Бизнесу", консультантом по продаже выступает международная консалтинговая компания Jones Lang LaSalle. "Мы не можем прокомментировать сделку, так как связаны обязательствами конфиденциальности перед клиентом",- с сожалением пояснил начальник отдела финансовых рынков и инвестиций по странам Западной и Восточной Европы Jones Lang LaSalle Гаррет Джоунс.

"Поселок расположен рядом с англо-американской школой, пользующейся большой популярностью в среде иностранцев, работающих в Москве",- называет основной фактор, обусловливающий столь высокий спрос на жилье в "Покровских холмах" со стороны иностранцев, начальник отдела аренды компании Soho Realty Александра Косарева. По ее данным, ставка аренды за дом с двумя-тремя спальнями здесь варьируется на уровне $7-10 тыс. в месяц.

Для сравнения, в аналогичном проекте - поселке "Сетунь" (расположен между Кутузовским проспектом и Мосфильмовской улицей),- не уступающем "Покровским холмам" по качеству строительства домов и их отделки, стоимость ежемесячной аренды существенно ниже, на уровне $4-6 тыс., поясняет Косарева.

Как предположили эксперты, вероятней всего, сумма сделки оценивалась исходя из прогнозируемого дохода действующего бизнеса "Покровских холмов" и составила более $200 млн. По информации источников, ожидаемый чистый операционный доход комплекса в 2006 году должен составить $19 млн, а в 2007-м - $20 млн. Для AIG приобретение "Покровских холмов" означает инвестирование в успешный действующий бизнес, приносящий гарантированный доход, уверены игроки рынка.

"Аналогов проекту Hines в Покровском-Глебове нет, поэтому эту сделку априори можно считать уникальной",- говорит Иван Вашурин.

То, что "Покровские холмы" купила все-таки западная компания, а не российская, также было во многом прогнозируемо, полагают аналитики. "Хотя "Покровские холмы" демонстрируют очень хорошие показатели (при доходе в $20 млн проект имеет капитализацию в $100 млн), цена в $200 млн оптимальная для продавца, но для покупателя - на грани рентабельности",- настаивает совладелец и генеральный директоркомпании "Комстрин" Максим Сотников. Иван Вашурин добавляет, что при ведении таких сделок иностранные компании готовы проводить более агрессивную ценовую политику. "Преимущество западных игроков во многом объясняется существенно лучшими условиями привлечения заемных средств",- говорит Иван Вашурин.

МАРГАРИТА ФЕДОРОВА, ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ

Деловая газета "Бизнес"