21.11.2006

Недвижимость устоялась. Московские квартиры экономкласса перестали дорожать

Бурный рост цен на жилье экономкласса в Москве остановился впервые за два последних года. Согласно последнему исследованию аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), средняя цена квадратного метра панельного жилья на вторичном рынке на прошлой неделе зафиксировалась на уровне $3950. Уже к концу года на рынке жилья экономкласса ожидается стагнация или даже коррекция цен, а жилье бизнес-класса продолжит дорожать на 30-40% в год, уверены эксперты.

Рост цен на недорогое панельное жилье впервые за два года остановился на уровне $3950 за кв. м, говорится в исследовании IRN.ru, опубликованном вчера. "Предпосылки к стагнации этого сегмента рынка наметились еще в начале осени, когда период ажиотажа, наблюдавшийся в конце прошлого года и первой половине 2006-го, спал, а продажные цены квадратного метра достигли своего пика",– рассуждает руководитель центра Олег Репченко. При этом, по данным IRN.ru, остальные сегменты рынка продолжают расти. Так, на прошлой неделе средняя стоимость кв. м в монолитных и блочных домах выросла на 0,1%, а в монолитном и кирпичном жилье – на 0,9%. Оценки IRN.ru подтверждаются данными риэлтерских компаний. По словам вице-президента Российской гильдии риэлтеров (РГР) Константина Апрелева, стагнация в сегменте "дешевого" панельного жилья наблюдается уже несколько недель. "Коррекция цены предложения по отношению к сумме сделки по некоторым объектам уже составляет -7%, хотя еще полгода назад ситуация была обратная",– говорит он.

По данным РГР, в прошлом году на московском рынке было заключено 110 тыс. сделок, из которых около 70% – в сегменте экономкласса. Около 30 тыс. сделок пришлось на рынок новостроек, остальное – на вторичное жилье. По прогнозу РГР, в этом году объем сделок сократится на 5-10%. За последние два года цены на московскую недвижимость выросли на 100%, наиболее сильный скачок пришелся на конец 2005-го–начало 2006 года, когда квартиры дорожали примерно на 2% в неделю. "Год назад рост цен и ситуация с обманутыми вкладчиками сместили покупательский спрос в сторону вторичного жилья, к старым панельным домам. Кроме того, принятие закона о долевом строительстве сократило объемы нового строительства. В результате цены на вторичном рынке стали расти, а предложение сокращаться",– говорит коммерческий директор "Капитал груп" Алексей Белоусов. По оценкам экспертов "Су-155", приведенным в инвестмеморандуме компании, закон "О долевом строительстве" сократил объем предложения на первичном рынке примерно вдвое, 30% оставшихся сделок пришлось на "инвестиционные", а около 50% жилья придерживали застройщики и риэлтеры, сняв с продажи или выставив "заградительные" цены. "Получается, что на реальных покупателей сейчас приходится около 10% от обычного объема предложения",– говорится в инвестмеморандуме "Су-155". По данным Vesco Realty, в сегменте панельного жилья с первого полугодия 2005-го по второе полугодие 2006 года объемы предложения уменьшились более чем на 60%, с 9600 до 5800 квартир. Сейчас рост цен на жилье экономкласса достиг потолка, впереди – стагнация или снижение, говорят эксперты. "Выплаты по ипотечному кредиту достигли $1,5 тыс. в месяц, что автоматически отсекает от числа покупателей квартир семьи даже с доходом в $3 тыс.",– рассказывал ранее Ъ представитель крупной девелоперской компании. "Учитывая, что цены уже на пике, их рост в сегменте типовых площадей закономерно остановился и будет снижаться в первую очередь",– уверен гендиректор "Миэль-недвижимости" Григорий Куликов.

Впервые за два года начало расти число выставленных на продажу квартир. Vesco Realty прогнозирует рост предложения по итогам этого полугодия на 25-30%, до 7200 квартир. "Застройщикам и риэлтерам придерживать квартиры невыгодно – доход не увеличивается, а оборотные средства необходимы для новых проектов. Количество инвестиционных квартир также сокращается, за счет чего увеличивается объем предложения на рынке",– рассуждает и. о. начальника отдела формирования инвестиционных программ компании МФС-6 Борис Спиридонов. "Пока большого количества квартир на рынке не появилось, но покупатели уже не спешат скупать все подряд, не торгуясь. Теперь у них появилось время выбирать, но пока не из чего",– признается руководитель аналитического отдела компании "Новая площадь" Георгий Лукьянчиков.

Константин Апрелев и Олег Репченко не исключают и снижения цен на "недорогое" жилье к концу года. С ними согласен и Алексей Белоусов. А вот бизнес-класс продолжит расти на 30-40% в год из-за роста популярности монолитного строительства, уверен он. "Квартира в монолитной новостройке в хорошем районе стоит $5-5,5 тыс. за кв. м, а в хрущевке – $4 тыс. Разница между сегментами должна быть больше",– согласен Григорий Куликов из "Миэль-недвижимости".

АНТОН Ъ-ПАВЛОВ

КоммерсантЪ