5 ошибок при покупке виллы на Бали, которые допускают почти все

Индонезийский остров Бали привлекает людей со всего мира отличным серфингом, красотой природы, теплым климатом и возможностью выгодно инвестировать в недвижимость. Последнее особенно ценно, так как позволяет получать пассивный гарантированный доход от сдачи жилья в аренду, а также при перепродаже объекта. Благодаря активному туристическому потоку и высокому спросу на виллы в развитых районах инвестиции окупаются за 5–7 лет.  

Но чтобы вложения окупились, начинающему инвестору нужно избежать ошибок с выбором инвестпроекта. Часто именно недостаток знаний о специфике индонезийского законодательства, неверный выбор локации и чрезмерная доверчивость к обещаниям застройщиков снижает коммерческую привлекательность объекта недвижимости и ожидаемую доходность. Но этого можно избежать. 

Обсудим распространенные ошибки, которые могут привести к потере прибыли при вложении в объекты недвижимости.

Ошибка 1. Неправильное понимание прав собственности на Бали

По закону Индонезии иностранцы не могут напрямую владеть землей на Бали. Чаще всего они приобретают право на долгосрочную аренду от 25 лет и более с преимущественным правом пролонгации по рыночной цене. Ответственный застройщик сам заключает с собственником договор аренды. При этом в контракте обязательно прописывается, что владельцу объекта, построенном на арендованном участке, собственник земли обязан предоставить преимущественное право продления аренды на такой же срок по цене не выше рыночной.

Условия владения объектом недвижимости делятся на два типа:

1. Freehold. Приобретение земельного участка в собственность до 100 лет или в бессрочное владение. Подходит тем, кто хочет инвестировать в недвижимость на длительную перспективу. Примечательно, что фрихолд удорожает стоимость объекта в среднем в 1,5 раза. 

1. Leasehold. Более распространенная форма владения участком — на 25–30 лет с возможностью пролонгации еще на 20–25 лет по окончании договора. Важно проверять на этапе оформления сделки, чтобы этот момент был прописан в контракте. Подходит тем, кому интересен высокодоходный инвестпроект, который быстро себя окупит и будет приносить стабильный доход.

Коммерческая себестоимость объектов по Leasehold гораздо ниже, чем у недвижимости во Freehold. Это значит, что стоимость проекта и точка входа в него для инвестора тоже ниже.

Ошибка 2. Нереалистичные ожидания по доходности

Один из популярных маркетинговых ходов брокеров — обещание высокой доходности на аренду или капитализацию. Проблема в том, что реальные цифры на деле сильно расходятся с рекламными обещаниями. К примеру, после сдачи объекта инвестор обнаруживает более низкую окупаемость из-за скрытых расходов или непредсказуемых рыночных колебаний. 

Застройщик может дать такие гарантии, так как изначально просчитывает ROI объекта и закладывает в проект затраты, связанные с обслуживанием, сервисом, маркетингом и другими отчислениями, вроде налога на доход, стоимость рекламных размещений на площадках аренды и услуг управляющей компании.

Ошибка 3. Игнорирование качества инфраструктуры и туристической привлекательности

Жилая недвижимость в районах с хорошей инфраструктурой пользуется высоким спросом, что обеспечивает инвестору стабильный доход от аренды. Если инфраструктура недостаточно привлекательная, то это затруднит поиск арендаторов и снизит доходность от инвестиций. Также при выборе проекта следует помнить, что Бали — популярное туристическое направление и востребованность объекта зависит от того, насколько близко находится объект недвижимости к основным туристическим достопримечательностям. 

На что нужно обратить внимание, чтобы инвестировать в недвижимость, которая будет пользоваться спросом:

1. качество дорог;
2. наличие общественного транспорта;
3. доступ к медицинским учреждениям и школам;
4. близость к магазинам и ресторанам;
5. наличие пляжей;
6. соседство с культурными объектами и достопримечательностями.

Игнорирование инфраструктуры и туристической привлекательности часто становится одной из главных причин неудачного инвестирования в недвижимость на Бали. Тогда как оценка этих факторов до принятия решения о покупке поможет избежать ошибки и максимизировать свою прибыль.

Ошибка 4. Недооценка климатических условий и качества строительства

Плесень, трещины в стенах и быстро ухудшающееся состояние зданий — частая проблема апартаментов и вилл на Бали, особенно когда застройщик экономит на материалах или нарушает строительные нормы. Как рассказывал в одном из своих интервью Павел Савостьянов, управляющий партнер компании Avision Development, местные застройщики часто игнорируют даже простые правила строительства:

1. полное отсутствие гидроизоляции и ливневок возле окон и дверей (объекты может затапливать даже при незначительных осадках);
2. нерешенные вопросы с вентиляцией (в домах скапливается влага, которая вызывает рост плесени и грибка);
3. несоблюдение технологии строительства приводит к тому, что отделочные материалы быстро приходят в негодность.

Эти факторы снижают инвестиционную привлекательность объектов недвижимости, приводит к большим расходам на ремонт уже в первые годы после покупки. 

Ошибка 5. Неосведомленность о надежности застройщика и подрядчика

При поиске объекта для инвестирования стоит ориентироваться только на ответственных застройщиков, которые привлекают надежных подрядчиков с большим опытом работы. В идеале когда компания-застройщик работает в сфере строительства не менее 5 лет и имеет успешные кейсы. Перед покупкой стоит тщательно изучить уровень сложности возведенных проектов, состав команды и специализацию департаментов. 

Таким образом увеличиваются шансы приобрести ликвидную недвижимость, быстро оформить сделку и в течение многих лет получать высокую прибыль от сдачи объекта в аренду.

Какой объект выбрать, чтобы инвестировать выгодно

Avision Development — застройщик, реализующий проект Satu Melasti Village. Компания  объединяет профессионалов строительной отрасли из России, СНГ и Индонезии и обеспечивает высокое качество своих проектов. Сейчас внимание застройщика сосредоточено на комплексе из 12 роскошных вилл в перспективной локации с развитой инфраструктурой.

Комплекс Satu Melasti Village расположен в премиальном районе с живописными чистыми пляжами и быстроразвивающейся инфраструктурой. Великолепные виллы гармонично интегрируются в природную красоту локации. Каждая из них сочетает в себе высокое качество и комфорт европейской архитектуры с аутентичными индонезийскими мотивами. В совокупности это создает атмосферу уюта и стиля.

Концепция ETHNICA PROJECT — это синергия уникальных решений в дизайне интерьеров и экстерьеров вилл с сочетанием гармонии природы и комфортабельного отдыха. Функциональные пространства соответствуют ожиданиям европейских туристов, одновременно с этим передают эстетику и самобытность Индонезии.

Проект расположен на полуострове Букит. Это активно развивающийся район со строящимися туристическими комплексами и инфраструктурой. Доходность объектов, расположенных в этом районе, гораздо выше, чем в раскрученных Чангу, Семиньяк — от 22,4% до 28,1% против 10–15%. Узнайте больше подробностей о проекте на сайте.

Покупка недвижимости на Бали — выгодная инвестиция. Подходите к выбору проекта внимательно, чтобы минимизировать риски и получать желаемую прибыль.