Обычно недорогую недвижимость не используют в качестве объектов инвестирования. И это правильно. Но из каждого правила есть исключения. Давайте проанализируем, почему именно на израильском рынке недвижимости мы можем рассматривать недорогую недвижимость и как объект для личного использования, и как недвижимость для рантье или потенциального инвестора.
Вы знаете, в чем принципиальное (с точки зрения экономики) отличие акции от облигации?
Владелец облигации получает небольшой фиксированный процент в качестве дохода, и в конце обращения возвращает облигацию эмитенту, получив от него первоначальную сумму средств, уплаченную при покупке. В свою очередь держатели акций (успешных акций) получают более высокие проценты, а сами успешные акции обеспечивают рост их стоимости, создавая некие "истории роста", как это было в случае с Apple, Google, Microsoft etc.
Потенциальным рантье необходимо учитывать, что недвижимость, которая стоит вложений в неё, это в инвестиционном аспекте "акция" и никак не "облигация" и покупать стоит, прежде всего "истории роста" и уж ни в коем случае — "истории текущей ценности".
Мы уже отмечали ранее в нашей публикации "Недвижимость в Израиле как способ сохранения капитала", что "…три основополагающих кита – эффективность, стабильность, рост – на которых строится успешное инвестирование в активы, в Израиле отвечают успешным показателям и делают рынок недвижимости в Израиле перспективным".
Несомненно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев – это не сиюминутные, а долгосрочные инвестиции. Мы бы даже назвали долгосрочные инвестиции – инвестициями класса "инфляция +". Ведь именно в сегменте недвижимого имущества часто, если не сказать почти всегда существуют ниши, в которых спрос будет расти или сохраняться настолько долго, что "на наш век хватит".
Именно к таким нишам и относится часть сегментов рынка недвижимости Израиля. И вполне возможно, что именно сегменты недорогой недвижимости Израиля окажутся теми самыми "blue chips" ("голубыми фишками") на рынке, которых хватит именно на наш век, и которые, кстати, уже демонстрируют отчётливые "истории роста".
Обратим наше внимание на то, какие показатели обычно рассматривают большинство начинающих инвесторов, которые планируют вложить свой капитал в недвижимость за рубежом.
Начинающие (неопытные) инвесторы видят, прежде всего, возможную прибыль от вложений (например, арендная плата при сдаче в наём) и легитимность (прозрачность сделки и невозможность возникновения проблем с правами на собственность после приобретения).
Однако мало кто из начинающих инвесторов задумывается о третьем показателе, наверное, наиболее простом и важном: ликвидность (возможность обратить свою собственность в деньги по стоимости близкой к рыночной).
Рынок недорогой недвижимости в Израиле ликвиден в отличие от большинства других инвестиционных рынков недвижимости, поскольку он демонстрирует рост и не просто рост, а стремительный рост.
По оценкам аналитиков компании "Knight Frank", стоимость жилья в Израиле в последние пять лет увеличилась более чем на 50%.
Помимо аналитиков авторитетных компаний, каждый из тех, кто имеет родственников, друзей или знакомых в Израиле, наверняка знает как минимум 1-2 истории, о том, как 5-6 лет назад кто-то из родственников (друзей, знакомых) приобретал относительно недорогую 95 000$ – 120 000$ квартиру в Израиле, а сегодня она стоит уже четверть миллиона долларов.
То, что рынок недвижимости в Израиле ликвиден, сегодня это неоспоримый факт.
Касательно прибыли от вложений, то здесь стоит обратить внимание на интересный факт:
В декабре 2013 г. банковская учетная ставка в Израиле составляла 1%, а в феврале 2014 г. понизилась на 0,25% и составила 0,75%.
Как всем известно, чем ниже учётная ставка, тем дешевле кредиты, а ипотека – это тоже кредит. Если можно взять ипотеку под 4% годовых, и при этом получить с аренды квартиры 6% годовых, и в качестве приятного бонуса ещё и растущую в цене саму квартиру, это сразу оказывается выгодным вложением денег. Поэтому чем ниже учётная ставка – тем больше людей берёт дешёвую ипотеку и вкладывает деньги в жильё. Это вполне естественно.
Проведя нехитрые арифметические действия и сравнив их с динамикой роста цен на аренду недвижимости в Израиле, мы можем вполне закономерно утверждать, что приобретя недорогую (100-150 тыс. долларов) квартиру (даже с помощью заёмных средств) её можно довольно выгодно сдавать в аренду.
Помимо этого не следует забывать, что довольно популярен в Израиле и такой сегмент недвижимости как туристическая недвижимость (используется собственником 2-3 месяца в году, а в остальное время передается в управление и сдается в аренду).
Кроме того недорогая недвижимость не требует значительных затрат на содержание. По оценкам компании Tranio.Ru: "расходы на содержание бюджетной квартиры в Израиле оставляют в среднем 2–3 шекеля за квадратный метр. Дороже, как правило, обходится содержание жилья в высотных зданиях. Например, за апартаменты в небоскребе Meier Tower в Тель-Авиве ежемесячно нужно платить 17 шекелей за квадратный метр".
Поэтому содержание недорогой недвижимости, несомненно, выигрывает по сравнению с расходами на содержание элитной недвижимости.
Ну а то, что Израиль предоставляет очень комфортное налогообложение не только новым репатриантам (хотя им в первую очередь), это известно всем.
В этом контексте рассмотрим налогообложение при покупке недорогой (до 200 000$) жилой недвижимости в Израиле:
Так в соответствии с январскими изменениями 2014 г. в закон "О налогообложении недвижимости", изменено налогообложение при приобретении первых апартаментов (квартир): если стоимость первых апартаментов (квартиры) не превысит 1,517,210 шекелей - налогообложение будет нулевым.
При этом налог при приобретении апартаментов для инвестиций (например, вторые, третьи апартаменты) в случае если стоимость вторых апартаментов (квартиры) не превышает 1,123,910 шекелей - налог составит 5%.
Для новых репатриантов налоги при приобретении недвижимости будут несколько иными: если стоимость апартаментов (квартиры) не превышает 1,644,310 шекелей - налог на приобретение (покупку) составит 0,5%.
Вместе с тем для иностранцев, приобретающих недвижимость в Израиле, нет специальных ограничений.
Таким образом, мы вполне закономерно можем сделать следующие выводы:
Во-первых, недорогая недвижимость в Израиле может и уже демонстрирует "истории роста".
Во-вторых, недорогая недвижимость в Израиле является ликвидной в отличии большинства других развивающихся рынков недвижимости.
В-третьих, в Израиле существует стабильный спрос на рынке аренды недвижимости, ведь около 20% израильтян живут в съемных квартирах, ну, и конечно, спрос на аренду туристической недвижимости.
В-четвертых, отсутствие значительных затрат на содержание недорогой недвижимости.
В-пятых, отсутствие значительных налоговых расходов на приобретение недорогой недвижимости.
Всё это даёт нам основания утверждать, что приобретение недорогой недвижимости в Израиле, как для личных нужд, так и для начинающих инвесторов (рантье) является довольно выгодным делом с точки зрения сохранения и приумножения капитала.