Антропология протеста. Как информационный аудит строительной площадки помогает нивелировать репутационные риски девелопера

Что такое информационный аудит площадки?

При выборе строительной площадки девелоперы анализируют десятки разных факторов: транспортная доступность, состояние инженерных сетей, пластичность грунтов, рельеф, близость подземных вод и др. Но на практике идеальная, с точки зрения инженеров и строителей, территория приносит своему владельцу множество проблем. Одним из проблемных факторов может стать социальная напряженность в районе планируемого строительства. Проще говоря, из-за протестов местных жителей стройка может завершиться не начавшись. В массовом сознании укрепился стереотип о том, что власти и крупный бизнес не обращают никакого внимания на локальные протесты и спокойно реализуют свои планы. Однако реальность отличается от стереотипов. Ниже мы приведем примеры из современной градостроительной практики, которые наглядно продемонстрируют как крупнейшие игроки рынка отступали перед пенсионерами, учителями и студентами. Для того, чтобы избежать подобных проблем, мы рекомендуем своим клиентам выполнить комплексный аудит строительной площадки. Он позволяет оценить степень репутационных рисков для девелопера при работе на конкретной территории, а также подготовить несколько сценариев возможных конфликтов, которые могут развернуться после начала строки. Вместе с классическим анализом физических характеристик участка, информационный аудит даёт возможность клиенту заранее оценить все риски и спланировать объём дополнительных затрат.

Что мы анализируем?

В стандартный отчёт входит  9 значимых показателей:

1. Исторические данные о территории;

2. Распределение политических сил на территории будущей застройки, в том числе в органах власти;

3. Наличие действующих и завершенных градостроительных конфликтов;

4. Данные по действующим и завершённым конфликтам на почве экологических проблем;

5. Анализ общей медиасреды на конкретной территории;

6. Информация о ЛОМах, проживающих на территории и их медийном потенциале;

7. Степень вовлеченности местных жителей в общественную и политическую активность;

8. Наличие жилых домов в непосредственной близости от площадки;

9. Состояние инфраструктуры района, а также реализация программы реновации

Как это помогает.

● Историческая ценность участка может стать причиной отмены стройки или точкой притяжения протеста. Здесь писал известный автор, тут застрелили революционера, там отдыхал Иван-Грозный - незначительные, порой высосанные из пальца исторические события, произошедшие рядом с конкретным участком или непосредственно на нем, могут послужить поводом для установления охранных зон, которые существенно повлияют на строительство. Такое происходило не раз и приводило к серьезным дополнительным затратам на стройку. К примеру, прямо сейчас один из крупнейших застройщиков страны не может согласовать проект застройки микрорайона на несколько десятков тысяч человек из-за старой водонапорной башни, которая внезапно показалась ценной местным краеведам. Долгое время объект находился на территории промзоны и взволновал умы общественности лишь после объявления о планируемом сносе. Своевременный анализ ситуации позволил бы подготовится к «атаке» градозащитников и «отбить» основные тезисы противников стройки до начала активной фазы конфликта.

● Анализ распределения политических сил позволяет прогнозировать действия отдельных депутатов и чиновников в отношении конкретной стройки. Не секрет, что зачастую лидерами градостроительных протестов являются именно политики. В условиях, когда протестовать против решений федеральных властей, мягко говоря, не принято, политические силы пытаются завоевать симпатии электората за счёт локальных конфликтов с застройщиками.

● Данные о старых и действующих градостроительных и экологических конклифтах позволяют выявить точки социальной напряженности и степень активности местных сообществ, уровень их консолидации и тревожности. Основываясь на этих данных можно с высокой вероятностью выявить лидеров потенциальных протестов и сценарий их действий для предупреждения любых возможных негативных последствий.

● Анализ медиасреды и медиапотенциала ЛОМов даёт нам возможность для точного прогноза по количеству информационных ресурсов, которые могут подключиться к освещению потенциального градостроительного конфликта, степени их влияния на общество и органы власти. Последнее особенно важно в предвыборный период, когда чиновники стараются заранее устранить все точки негатива на подведомственных территориях.

● Степень вовлеченности местных жителей в общественную и политическую активность позволяет спрогнозировать сроки развития возможного конфликта, а также характер возможных протестных действий: в частности, перейдет ли протест в оффлайн в виде народных сходов, пикетов и прочего, ожидать ли от жителей обращений в контролирующие органы, суд и органы власти - или активность ограничится онлайн-обсуждениями в Сети.

● Наличие жилых домов в непосредственной близости от площадки позволяет заранее сделать выводы об угрозе возможных жалоб в Мосэкомониторинг и другие инстанции, в период шумных строительных работ.

● Состояние инфраструктуры района, а также то, как реализуется программа реновации в районе расположения площадки - позволяет делать прогноз о возможных социальных обременениях, которые могут быть навязаны застройщику - или которые он сам может заранее включить в проект, чтобы увеличить шансы на одобрение.

Что случается, когда аудит не делают?

1. Отмена стройки ЖК на 11 Парковой улице в Москве.

Общественная кампания по отмене стройки дома вместо социальных объектов длилась около 8 месяцев с 2016-по 2017 г и весной 2017 года стройка была завершена. Помимо физических протестов на месте стройки, жители активно привлекали к своим акциям СМИ. Жители буквально преследовали основного акционера, а также чиновников мэрии. В итоге решение об отмене стройки принял лично мэр Москвы Сергей Собянин. Девелопер понес серьезные репутационные и финансовые потери.

2. Отмена стройки дома на улице Кравченко 16 на месте детской площадки.

Противостояние жителей с улицы Кравченко 16 длилось около года с осени 2017 по 2018 г. Защита от застройки площадки сопровождалось физическим противостоянием с неизвестными людьми спортивной наружности.  Небольшая группа жителей вела круглосуточное дежурство на протяжении долгого времени и законными методами не позволяла вести стройку. В этой борьбе активно использовался автомобиль газель, с помощью которого жители на законных основаниях блокировали подъезд строительной техники к площадке. Стройка была отменена.

3. Остановка стройки храма в парке Торфянка.

Уникальный прецедент отмены строительства православного храма.История с попыткой застройки храма в парке началась в 2015 году и сопровождалась серьезным противостоянием жителей с различными силами, начиная от различных ЧОПов и заканчивая ОМОНОМ. К активистам приходили домой с обысками и с телевидением, пытались дискредитировать, но людям удалось добиться своего и проект был свернут.

4. Отмена проекта благоустройства Воронцовского парка на Ленинском проспекте.

Проект благоустройства Воронцовского парка был отменён, не успев начаться благодаря очень активной деятельности инициативной группы района. Жители составили петицию, заваливали обращениями мэрию Москвы, обходили квартиры, прося всех писать жалобы. Противостояние длилось около полугода и осенью 2017 г. контракт на проект благоустройства был расторгнут.

5. Отмена проекта застройки Крылатских холмов под видом благоустройства

Противостояние созданию парка «Этномир» в Крылатском началось весной 2017 года и длилось около года. В 2018 году мэрия Москвы без официальных заявлений свернула проект.  Дело не дошло до физического противостояния благодаря слаженным действиям жителей района, которым удалось собрать около 20 тысяч подписей за отмену проекта и правильно их применить.

Это лишь малая часть примеров, когда отсутствие информационного аудита привело к многомиллиардным убыткам. Мы не утверждаем, что грамотный репутационный маркетинг и информационный аудит позволил бы изменить общественные настроения. Однако наш анализ позволил бы заранее выявить все "болевые точки" и предусмотреть комплекс мер по нивелированию негативных последствий.

Вместо итогов:

Репутационный менеджмент и информационный аудит площадок может помочь снизить возможные протесты путём выявления потенциальных проблем, разработки коммуникационной стратегии, налаживания отношений и управления информационными линиями. Активно взаимодействуя с местным сообществом, застройщики могут укрепить доверие и авторитет, потенциально избегая протестов или других форм оппозиции. Это поможет предотвратить дорогостоящие задержки, судебные споры и негативное воздействие на репутацию компании.