Как компании продать недвижимость физлицу и исключить штраф

Продажа недвижимого имущества — нелегкая задача, когда продавец — организация, а покупатель — физлицо. 

В статье разберем каждый этап сделки купли-продажи между компанией и физлицом. 

Шаг 1. Получить согласие учредителей

Продажа недвижимости, как правило, крупная сделка для компании, и в соответствии с ч.3 ст. 46 закона 14-ФЗ «Об ООО» и ст. 79 закона 208-ФЗ «Об АО» на ее совершение необходимо согласие собрания участников общества или совета директоров.

Большинство учредителей организации на общем собрании участников должны выразить свое согласие на отчуждение недвижимого имущества юрлица и закрепить это в протоколе общего собрания. 

Если в компании имеется только один участник-учредитель, то решение о продаже недвижимости принимается им единолично и также официально подкрепляется протоколом. 

Чем грозит отсутствие согласия: в соответствии со ст. 173.1 ГК РФ сделка, которая была совершена без получения необходимого в силу закона согласия, оспорима и может быть признана незаконной. 

Шаг 2. Подготовить документы

Организация-продавец должна подготовить следующий пакет документов:

1. доверенность уполномоченного представителя организации с правом подписания договора;

1. согласие учредителей на осуществление сделки, подтвержденное официальным протоколом;
2. копии учредительных документов организации;

1. свидетельства ОГРН и ИНН;
2. выписка из ЕГРЮЛ;
3. документы, идентифицирующие личность подписанта;
4. документы, подтверждающие право собственности компании на недвижимое имущество, а в отдельных случаях и на земельный участок, на котором оно расположено;
5. справка из БТИ об оценочной стоимости имущества.

Список документов не является исчерпывающим, могут потребоваться дополнительные бумаги. 

Шаг 3. Заключить договор

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме в соответствии со статьей 550 ГК РФ.  Продавец должен передать недвижимое имущество покупателю по передаточному акту.

Договор должен содержать все существенные условия: предмет договора, содержащий подробное описание недвижимого имущества и стоимость передаваемой недвижимости. В документе могут прописать также условия, на которых настаивает одна из сторон сделки: порядок расчетов, дополнительные гарантии сделки и т.д. Все детали необходимо согласовывать совместно с юристом.

Чем грозит несоблюдение: договор без согласованных сторонами существенных условий будет признан незаключенным в соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ.

Шаг 4. Решить вопрос с ККТ

Согласно письму Минфина РФ от 09.12.2019 N 03-01-15/95663 и положениям закона 54-ФЗ при получении денежных средств в безналичном порядке за недвижимое имущество от физических лиц, не являющихся ИП, организация обязана применять онлайн-кассу и выдать покупателю кассовый чек. 

Фискальный документ должен содержать реквизиты, предусмотренные статье 4.7 закона 54-ФЗ: наименование, сумму, применяемую систему налогообложения, данные продавца и т.д. 

Чем грозит нарушение: за неприменение ККТ предусмотрен штраф по ч.2 ст. 14.5 КоАП РФ в размере от трех четвертых до одного размера суммы расчета, что в контексте продажи недвижимости означает наложение штрафной санкции до нескольких миллионов рублей.

Шаг 5. Нотариально удостоверить 

В соответствии с гражданским кодексом РФ, договор купли-продажи недвижимости юрлицом может быть удостоверен нотариусом. 

Заверенный договор более безопасен, поскольку нотариус проверяет законность документов, наличие арестов в отношении недвижимого имущества, уточняет правоспособность сторон. При этом нотариус сам подаст договор на регистрацию в Росреестр, что сократит сроки обязательной госрегистрации. 

Шаг 6. Зарегистрировать в Росреестре

После подписания обеими сторонами договора продажи недвижимости, его нужно направить в отделение в Росреестр. Госорган зарегистрирует проведенную сделку и внесет изменения в ЕГРН.

Вместе с договором в госорган подается перечень документов:

1. акт приема-передачи недвижимого имущества;
2. документы, подтверждающие право-собственности организации;
3. справка из БТИ;
4. кадастровый паспорт помещения;
5. квитанция об уплате госпошлины. 

Чем грозит отсутствие регистрации договора: сделка продажи недвижимости может быть признана недействительной. 

Шаг 7. Переоформить право собственности

После регистрации договора Росреестр переоформит право собственности недвижимого имущества и собственником станет покупатель. Это будет подтверждаться выпиской из ЕГРН.

Шаг 8. Заплатить налоги

Юрлица обязаны уплатить налоги при продаже недвижимого имущества. Их размер зависит от множества факторов:

1. вида недвижимости (жилая или нежилая);
2. размера полученной выгоды;
3. применяемой системы налогообложения;
4. наличие у юрлица-продавца резидентства в РФ;
5. занимается ли организация продажей недвижимости в качестве предпринимательской деятельности.

Суммы и виды налога рассчитываются бухгалтером компании и подлежат обязательной уплате в установленные законом сроки.

Чем грозит неуплата: за уклонение от уплаты налогов, сборов и страховых взносов предусмотрена уголовная ответственность по статье 199 УК РФ и может выражаться в выплате денежного штрафа в размере до 300 000 ₽, принудительных работах или лишением свободы до двух лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью.

Больше актуальных новостей и полезных статей в телеграм-канале>>>