Как превратить квартиру в высокодоходную коммерческую недвижимость: хостел, детский сад, офис, шоу-р

«Безусловно, при использовании жилых помещений для коммерческой деятельности у собственника недвижимости будет намного больше хлопот, чем при классической сдаче жилья в аренду. Во-первых, владельцу жилья придется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Во-вторых, из-за несовершенства законодательной базы возможны претензии к собственнику жилья со стороны контролирующих органов, а также соседей по дому. В-третьих, некоторые виды коммерческого использования жилья потребуют существенных вложений в ремонт. Наиболее капиталоемкие затраты могут быть связаны с устройством звукоизоляции, перепланировкой, обустройством дополнительных санузлов, наймом персонала. Однако рано или поздно время и деньги, потраченные на начальном этапе, могут окупиться с лихвой», — говорит управляющий инвестициями в недвижимость Станислав Рождественский.

Хостел
Жилищный кодекс разрешает использовать квартиры не только для постоянного, но и для временного проживания граждан, а также в коммерческих целях. При этом собственник вправе сдавать свое имущество в аренду полностью или частями. Многие предприимчивые собственники пользуются этой нормой закона и дробят жилые помещения на мелкие лоты, сдают жилье посуточно, тем самым увеличивая рентный доход. Но некоторые владельцы недвижимости идут еще дальше и сдают уже не квадратные метры, а спальные места, максимально увеличивая их количество, устанавливая двухъярусные кровати. Таким способом при минимальных затратах на ремонт и закупку мебели квартира превращается в хостел — разновидность мини-общежития, востребованная среди экономных путешественников и студентов.

«Хостел может оказаться довольно выгодным бизнесом по сравнению со сдачей в наем целой квартиры на длительный срок или даже посуточной арендой. Стоимость места в хостеле ниже суточной арендной платы за комнату или квартиру, однако совокупный доход от такой недвижимости при этом больше. Например, средняя ставка аренды трехкомнатной квартиры экономкласса в Москве составляет около 60–70 тыс. руб. в месяц. Если же сдавать в аренду 18 спальных мест по 700–800 руб. в сутки, то совокупная выручка превысит 300 тыс. руб. в месяц при условии 80-процентной загрузки и без учета эксплуатационных затрат. Таким образом, доходность хостела, открытого в трехкомнатной квартире, окажется в 3-4 раза выше доходности классической аренды».

Детский сад
Дефицит мест в детских садах — проблема, характерная для большинства крупных городов. Неудивительно, что сегодня детские сады нередко обустраиваются даже в обычных городских многокомнатных квартирах и загородных домах. Чтобы избежать лицензирования и прочих бюрократических процедур, такие учреждения функционируют под вывесками домашних досуговых центров, которые оказывают услуги по уходу за детьми. Чаще всего частные детские сады размещаются в трехкомнатных квартирах. Одна из комнат переоборудуется в игровую комнату, другая — в спальню. Если позволяет площадь жилища, обустраивается спортивный уголок со шведской стенкой, турником. В хорошие частные детские садики выстраиваются очереди, а стоимость услуг достигает 25–30 тыс. рублей в месяц. В зависимости от численности группы (как правило, от 5 до 15 человек — на каждого ребенка должно приходиться не менее 2 кв. м) ежемесячная выручка такого детского сада может составлять 125–450 тыс. рублей. Даже за вычетом оплаты услуг персонала и накладных расходов частные детские сады оказываются выгодным бизнесом, обороты которого превышают рентный доход от сдачи жилья в аренду.

Офис
Еще один вариант использования жилой недвижимости в коммерческих целях — сдача квартир в аренду под офис. Формально такая деятельность незаконна: квартира может использоваться только для проживания. Однако многие владельцы недвижимости апеллируют к статье Жилищного кодекса РФ, позволяющей гражданам, проживающим в квартире на законных основаниях, использовать жилье для реализации профессиональной и индивидуальной деятельности при условии, что она не нарушает права и законные интересы других граждан, соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам законодательства, предъявляемым к жилым помещениям. При наличии такой нормы доказать факт незаконной сдачи квартиры в аренду довольно проблематично, да и санкции за выявленные нарушения невысоки (1,5 тыс. рублей).

Как правило, многокомнатные квартиры сдаются в аренду адвокатским конторам, образовательным центрам, архитектурным бюро, небольшим дизайнерским компаниям. Разница в цене между арендной ставкой для частного квартиросъемщика и «проживающего» в квартире юрлица зачастую превышает 100%. Так, трехкомнатную квартиру, расположенную на первом этаже в пределах Третьего транспортного кольца, можно сдать за 70–80 тыс. руб. в месяц, а офис — за 150–200 тыс. рублей в месяц. Кроме того, для повышения ликвидности на рынке аренды жилья владельцу такой квартиры придется инвестировать существенные средства в ремонт, тогда как компанию качество ремонта, как правило, не интересует, поскольку каждый арендатор оформляет помещение под себя. Главное для арендодателя — обеспечить арендаторам квартиры-офиса техническую возможность подключения большого количества оргтехники.