Более 70 % квартиросъемщиков в России ничем не защищены и в одночасье могут быть выселены на улицу

Сегодня около 20–30 % российских домохозяйств проживают в арендуемом жилье. В некоторых населенных пунктах, расположенных рядом с крупными предприятиями и транспортными узлами, доля жилого фонда, который сдается собственниками в коммерческий наем, составляет 40–50 %. Если в большинстве европейских стран права нанимателей жилья надежно защищены, то в России более 70 % квартиросъемщиков рискуют в любой момент оказаться на улице.
Повышение квартплаты
Как показывает анализ обращений граждан, поступивших в Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости, порядка 40 % конфликтов связаны с попытками собственников жилья взвинтить арендную плату едва ли не сразу после заселения новых жильцов.
Недавно в такой ситуации оказалась семья с годовалым ребенком, снимавшая квартиру в ближнем Подмосковье. Квартиранты своевременно оплачивали аренду и коммунальные услуги. Однако через несколько месяцев хозяйка заявила о существенном увеличении арендной платы и пригрозила выселением. Выяснилось, что хитро составленный договор позволяет наймодателю «изменять в одностороннем порядке величину платы за наем не чаще 1 раза в 12 месяцев» — то есть в любой момент после заключения договора. Юристы советуютарендаторам, чтобы свести к минимуму риск подобных конфликтов, настаивать на исключении расплывчатых формулировок из договора и закреплении в нем периодичности коррекции цен, а также максимальной величины индексации.
Около 15 % наймодателей пытаются выселить арендаторов сразу после истечения срока действия договора аренды, мотивируя свое решение тем, что нашлись клиенты, готовые платить больше. Юристы«Общества защиты прав собственников и арендаторов недвижимости» напоминают, что в этом случае права нанимателя защищены ст. 621 ГК РФ, согласно которой арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Продажа сданного в аренду жилья
Еще один распространенный повод для выселения — продажа сданной в аренду недвижимости до истечения срока договора найма. «Мы подписали договор аренды на полгода, но через три месяца хозяйка квартиры сообщила, что на квартиру нашлись покупатели, и попросила нас выселиться из квартиры через три дня». Известны случаи продажи квартир с нанимателями — без уведомления об этом последних. О наличии «обременения» в виде договора аренды могут не знать и покупатели жилья.
«Если факт существующей аренды был скрыт, то новый собственник не имеет права выселять квартиранта. В такой ситуации договор купли-продажи может быть признан недействительным, а предъявлять претензии в судебном порядке новый собственник должен не к нанимателю, а к бывшему собственнику, — разъясняет президент "Общества защиты прав собственников и арендаторов недвижимости" адвокат Андрей Комиссаров. — По закону, даже если квартира продается, условия договора найма сохраняются. Арендатор вправе требовать от нового собственника переоформления договора найма на действующих условиях с заменой лиц в обязательстве. Что же касается попыток выселения арендаторов в связи с продажей жилья, то для предотвращения конфликтов необходимо предусматривать такое развитие событий в договоре найма, оговаривать срок, за который хозяин квартиры обязан предупредить квартиранта о предстоящей продаже жилья».
Арендные махинации и семейные разборки
Около 15 % попыток выселения нанимателей связаны со случаями мошенничества. Например, многие арендаторы становятся жертвами арендных махинаций: злоумышленники арендуют жилье у собственников, а потом сдают квартиру в субаренду сразу нескольким жильцам и берут при этом арендную плату за несколько месяцев вперед. Добросовестный собственник квартиры в этом случае вправе требовать освобождения жилплощади. Чтобы обезопасить себя от такого способа мошенничества, необходимо убедиться в том, что договор найма заключается с нанимателем, а не с третьим лицом: внимательно изучить оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру, паспорт собственника.
«Нередко квартиранты оказываются в гуще семейных разборок, которые возникают между владельцами жилья, находящимся в долевой собственности. После заключения договора аренды выясняется, что жилье сдано без ведома другого собственника, который также претендует на рентный доход. В таком случае договор аренды, заключенный без согласия участников долевой собственности, может быть признан недействительным по иску заинтересованных лиц, и квартирантам придется съехать либо согласиться на существенное увеличение квартплаты».
Закон о правах арендаторов
Чтобы гарантировать защиту прав долгосрочных арендаторов жилья, необходимо не только повышать юридическую грамотность населения, но и разработать комплекс мер на государственном уровне. «Люди, снимающие квартиру, должны быть уверены, что они защищены от выселения законом, а не только действующими между сторонами договоренностями».
Как уже говорилось, такая практика распространена во многих зарубежных странах. Законами лимитируются темпы роста арендных ставок, которые не должны превышать индекс инфляции, либо стандартный коэффициент пересмотра арендной платы. Владельцы собственности могут требовать освобождения помещения и в одностороннем порядке расторгать договоры преимущественно за просрочку оплаты, а также занесоблюдение установленных правил проживания. Согласно турецким законам, например, арендодатель, сдающий одно и тоже помещение в течении 3 лет одному и тому же арендатору, не имеет права сдавать это помещениев аренду другим лицам, если у него нет претензий к текущему арендатору. При нарушении установленного правила он должен будет выплатить старому арендатору годовую арендную плату, а в случае несоблюдения этого предписания рискует угодить в тюрьму. В некоторых странахарендаторы, исправно выплачивающие ренту и не нарушающие общественного порядка, вправе снимать жилье как минимум в течение 3 лет без выселения.