С 1 января 2017 г. вступают в силу изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве)[1]. Они направлены на совершенствование института долевого строительства в части повышения ответственности застройщика и введения дополнительных гарантий соблюдения прав участников такого строительства, а также касаются рекламы его объектов.
Рекламе долевого строительства посвящены ч. 7–9 ст. 28 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе). Эта статья называется «Реклама финансовых услуг и финансовой деятельности».
Под финансовыми услугами следует понимать банковскую и страховую услуги, услуги на рынке ценных бумаг, по договору лизинга, а также услуги, оказываемые финансовой организацией и связанные с привлечением и (или) размещением денежных средств юридических и физических лиц[2].
Дефиниция «финансовая деятельность» в российском законодательстве не закреплена. Но системный анализ финансовых и банковских законов позволяет сделать вывод, что под этим термином понимается, в частности, деятельность лиц (лица), в первую очередь профессиональных участников рынка финансовых услуг, связанная с привлечением и (или) размещением денежных средств юридических и физических лиц[3].
Согласно Закону[4]по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный этим документом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения их на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику такого строительства, который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Кроме того, денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только в целях, связанных со строительством (созданием) одного или нескольких многоквартирных домов[5].
Фактически договор долевого строительства – это усложненная форма договора подряда, который никак нельзя назвать финансовой услугой. Пользуясь финансовой услугой, как правило, одно лицо передает денежные средства, а другое уплачивает соответствующую сумму за их пользование. В долевом строительстве участник передает денежные средства, а получает квадратные метры.
Соответственно, включение положений, касающихся рекламы долевого строительства, в статью, посвященную финансовым услугам, представляется необоснованным, поскольку привлечение денежных средств участников долевого строительства не является финансовой услугой.
На практике возникают вопросы. Так, следует ли в рекламе долевого строительства соблюдать нормы ч. 1 ст. 28 Закона о рекламе в части указания наименования лица, оказывающего финансовую услугу?
Хотя долевое строительство не является финансовой услугой, антимонопольные органы требовали соблюдать в рекламе его объектов названные нормы.
Пример
УФАС по Санкт-Петербургу признало ненадлежащей рекламу жилого комплекса «Ландыши» ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ». Особое внимание инспекции привлек журнал «Большой Каталог Недвижимости» (издатель – ООО «БКН.РУ»), а также система Яндекс.Директ. Несмотря на четкие требования ч. 1, 7 ст. 28 Закона о рекламе, в рекламных сообщениях строительной фирмы не содержались наименование застройщика, а также сведения о месте и способе получения проектной декларации[6].
Закон № 304-ФЗ устраняет этот пробел, внося в ч. 7 ст. 28 Закона о рекламе положение о том, что реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, должна содержать сведения о месте размещения проектной декларации, предусмотренной федеральным законом, фирменное наименование (наименование) застройщика либо индивидуализирующее его коммерческое обозначение согласно проектной декларации.
Иными словами, помимо привычного требования, касающихся сведений о месте размещения проектной декларации, законодатель закрепил также положение, по которому, рекламируя строительные объекты, застройщик должен идентифицировать себя, указав свое фирменное наименование либо коммерческое обозначение своего строительного предприятия, но только если такое обозначение отражено в проектной декларации.
В силу ч. 4 ст. 2 Закона о рекламе положения о необходимости идентификации застройщика распространяются также на его имиджевую рекламу.
Кроме того, согласно новой редакции ч. 7 ст. 28 этого Закона застройщик может размещать коммерческое обозначение своего строительного объекта (жилого дома или жилищного комплекса), только если оно закреплено в проектной декларации.
Следовательно, если в проектной декларации не отражено коммерческое обозначение строительного объекта, его нельзя использовать в рекламе долевого строительства.
При этом представляется некорректным использование термина «коммерческое обозначение» в отношении реализуемого строительного объекта: по смыслу ст. 132, 1538 ГК РФ коммерческое обозначение используется для обозначения предприятия как имущественного комплекса, используемого для ведения предпринимательской деятельности, принадлежащего соответствующему субъекту такой деятельности.
Поскольку объект долевого строительства не принадлежит застройщику и тот не может его использовать в своей предпринимательской деятельности (которая направлена на создание данного объекта), отождествлять наименование жилого комплекса и коммерческое обозначение некорректно.
Если же согласиться с тем, что наименование жилого комплекса может являться коммерческим обозначением, то запрет на использование в рекламе коммерческого обозначения жилого комплекса в случае его отсутствия в проектной декларации противоречит положениям ст. 1539 ГК РФ. Согласно этой статье правообладателю коммерческого обозначения предоставляется исключительное право на его использование в рекламе.
Часть 8 ст. 28 Закона о рекламе в новой редакции закрепляет, что в рекламе долевого строительства не допускается:
Рекламораспространитель в порядке ст. 13 Закона о рекламе должен проверить наличие указанных документов у застройщика. Они могут быть запрошены непосредственно у рекламодателя или самостоятельно проверены рекламораспространителем на сайте застройщика, где такие сведения должны публиковаться исходя из новой редакции ст. 3.1 Закона о долевом строительстве.
Положения ч. 9 ст. 28 Закона о рекламе, запрещающей размещение рекламы долевого строительства в период приостановления деятельности застройщика в соответствии с федеральным законом, остались неизменными. Как и положения ч. 10 этой же статьи о том, что требования ее ч. 7–9 распространяются также на рекламу, связанную с уступкой прав требований по договору участия в долевом строительстве.
При этом рекламодатель несет ответственность за соблюдение требований ч. 7–10 ст. 28 Закон о рекламе, а рекламораспространитель – за нарушение ч. 7, 8 этой же статьи.
[1] Федеральный закон от 3 июля 2016 г.№ 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 304-ФЗ).
[2] См.: п. 2 ст. 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
[3] URL: http://mordovia.fas.gov.ru/analytic/12498.
[4] См.: ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве.
[5] См.: ч. 1 ст. 8 Закона о долевом строительстве в ред. Закон № 304-ФЗ.
[6] URL: http://spb.fas.gov.ru/news/9849.
Опубликовано в "Конкуренция и право" №5, 2016 г.