Выросло число дел по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости
Число дел, связанных с оспариванием собственниками кадастровой стоимости недвижимости, с начала года возросло на 30 %. По данным «Юридического центра адвоката Олега Сухова», в суды устремились собственники земельных участков, столкнувшиеся с резким ростом налоговой нагрузки. Во многих регионах резкое повышение кадастровой стоимости земли стало реальным препятствием для развития бизнеса. Некоторые предприятия оказались на грани закрытия из-за увеличения налогового бремени. В непростой ситуации оказались и застройщики, которые запаслись землей впрок, но не ожидали резкого изменения фискальной политики.
«Недавно ко мне обратился подмосковный предприниматель, владеющий несколькими земельными участками под малоэтажное жилищное строительство. Если еще в прошлом году размер земельного налога за принадлежащие ему наделы не превышал 1 млн рублей, то после кадастровой переоценки земли налог увеличился до 10 млн рублей. При этом реальная рыночная цена участков оказалась существенно ниже их кадастровой стоимости, на которую ссылаются налоговики», — рассказывает адвокат Сухов.
По словам адвоката, огромные расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью объясняются тем, что кадастровая оценка производилась с использованием массовых методов оценки, которые не гарантируют точного «попадания». Поэтому результаты кадастровая оценка и мнение рынка сильно разнятся.
«Оспорить кадастровую стоимость земли можно в специальных комиссиях, созданных при региональных отделениях Росреестра, либо в суде». И в том и в другом случае владельцу недвижимости необходимо обратиться к независимому оценщику за проведением экспертизы. Поскольку комиссия и суды принимают решения на основании отчета о рыночной цене, составленного независимым оценщиком, качество этого документа должно быть безупречным. К подготовленному специалистом отчету необходимо приложить актуальный кадастровый паспорт (оформляется в кадастровой палате), а также заверенную у нотариуса копию правоустанавливающего документа. Все эти бумаги вместе с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости направляются в специальную комиссию регионального подразделения Росреестра, которая обязана рассмотреть претензию в течение одного месяца, либо прикладываются к исковому заявлению в суд.
Законом установлено несколько оснований для пересмотра кадастровой стоимости. Во-первых, причиной может стать недостоверность сведений об объекте недвижимости, которые были использованы при определении его кадастровой стоимости. Например, если при проведении массовой оценки использовались некорректные данные, влияющие на ценообразование. Во-вторых, кадастровая стоимость будет пересмотрена, если выяснится, что реальная рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от кадастровой (в сопоставимом временном интервале).
По словам адвоката Олега Сухова, спецкомиссии Росреестра удовлетворяют менее 50 % обращений. Около 15–20 % жалоб отклоняются под предлогом непредставления тех или иных документов. Однако большинство отклоненных претензий в дальнейшем успешно оспариваются в суде. Например, недавно одному подмосковному ООО удалось снизить кадастровую стоимость земельного участка, предназначенного для строительства складов, со 125 до 90 млн рублей. Истец привлек московскую оценочную компанию и с ее помощью доказал суду, что кадастровая оценка земельных участков превышала их рыночную стоимость. «Если судом устанавливается рыночная стоимость земельного участка, то на основании такого решения вносятся соответствующие изменения в кадастр. При этом налог будет исчисляться по измененной стоимости с начала того года, в котором была оспорена кадастровая оценка». И рекомендует всем собственникам земли заранее убедиться в адекватности установленной государством кадастровой стоимости участков. Получить всю необходимую информацию можно на сайте Росреестра по кадастровому номеру объекта.