Основные причины расторжения договора купли-продажи квартиры
Купить квартиру, вселиться в нее, начать ремонт, а затем, получив повестку из суда, оказаться втянутым в процесс о расторжении договора и возврате жилья — не самая радужная перспектива. О том, когда расторгаются сделки по приобретению недвижимости и как этого не допустить, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридически центр адвоката Олега Сухова»).
Подтверждение оплаты
Одним из условий состоятельности договора купли-продажи недвижимости и основной обязанностью покупателя является его оплата. Основная ошибка, которую допускают стороны по сделке, — это неправильное оформление платежных документов, отсутствие или порок которых приводят к плачевным последствиям. Так, если недвижимость приобретается у организации, оплачивать ее рекомендую только по безналичному расчету. Если жилье покупается у физического лица, т. е. гражданина, расчет должен подтверждаться не только актом, но и распиской, содержащей полную и понятную информацию о том, кто, кому и за что передал соответствующую сумму денег. Приведу пример того, насколько негативными могут оказаться последствия неправильного оформления платежных документов. В декабре 2014 года я принимал участие в апелляционном процессе Мосгорсуда, который отказал многодетной семье в праве на квартиру, сославшись на то, что имеющихся у отца семейства квитанции к приходно-кассовому ордеру и акта о взаиморасчетах недостаточно для подтверждения оплаты. Проверив счет компании, на который не поступили денежные средства за купленное жилье, суд пришел к выводу о том, что их передача генеральному директору является неправомерной, и обращать требование к организации, если деньги не оприходованы на ее расчетном счете, не состоятельно.
Регистрация договора в органах государственной регистрации, кадастра и картографии
По старинке большая часть населения до сих пор заблуждается, полагая, что достаточно оформить у нотариуса договор купли-продажи недвижимости — и он вступит в законную силу. Это не так. Сделка может быть проведена и в простой письменной форме, но ее следует обязательно заверить в государственном органе регистрации, таковым в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ее подразделения есть в каждом городе. Договор в Росреестр подается лично сторонами или их представителями по доверенности. Помимо договора необходимо предоставить выписку из домовой книги и нотариальное согласие супруга продавца, либо нотариальное заявление об отсутствии супруга. Госпошлина составляет 2 000 рублей. Только после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, осуществляемой на одиннадцатый день после подачи документов, договор считается состоявшимся.
«Несколько лет назад ко мне обратился знакомый, у него на руках был нотариально заверенный договор купли-продажи с дальней родственницей, который за долгое время так и не был передан в Росреестр, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Суды отказали ему в признании сделки состоявшейся, и мой знакомый остался без квартиры. Следует обратить внимание на то, что данный судебный прецедент произошел, когда действовала старая редакция Гражданского кодекса, а сейчас при указанных обстоятельствах закрепить за собой недвижимость проще. Но "проще" не означает легко, а потому регистрировать переход права собственности по договору я рекомендую в обязательном порядке».
Частое заблуждение и исключительные обстоятельства
«Каждый третий потенциальный продавец уверен, что в течение шести месяцев с момента заключения договора он вправе его отменить, — замечает адвокат Олег Сухов. — Это общее заблуждение. Отмена или расторжение сделки возможны в исключительных, редких случаях, когда есть на то строго установленные законом основания. Одним из подобных оснований, как было сказано выше, является неоплата договора. Другой, хотя и весьма редкий, случай я приведу в пример ниже. Он сильно поразил меня в свое время, показав несовершенство нашей судебной системы. Итак, в 2012 году пожилая женщина обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры, которую продала еще в 2001 году. Суд договор расторг и отобрал у действующих собственников жилье, возвратив его старушке. Основанием такого решения стали якобы существенно изменившиеся обстоятельства, произошедшие с момента совершения сделки. Действительно, статья 451 Гражданского кодекса позволяет расторжение договора при возникшем форс-мажоре. Однако данная статья, на мой взгляд, не может применяться к договорам купли-продажи квартир, а такие обстоятельства, как удорожание недвижимости и ухудшение здоровья продавца (бабушки), которые и явились тем самым форс-мажором, не могут служить причиной для расторжения договора. Но суды, вплоть до высшей инстанции, посчитали иначе».