Самая опасная инвестиция в период кризиса – покупка новостройки на стадии котлована
В последние несколько лет власти существенно ужесточили правила привлечения средств граждан в долевое строительство. Однако, несмотря на появление новой нормативной базы, регулирующей вопросы долевого инвестирования, вложения в строящееся жилье остаются крайне рискованными: особенно в период экономической нестабильности. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») проанализировал наиболее распространенные причины конфликтов в сфере долевого строительства, которые приводят к срыву сроков сдачи жилья или замораживанию проектов.
Риск №1: коллапс из-за ареста счетов застройщика
В последнее время в судах резко возросло количество исков застройщикам со стороны из контрагентов и банков. При этом примерно в 70% случаев арбитражные суды накладывают аресты на счета девелоперов, либо на их имущество и земельные активы. «Если сумма средств, заблокированная на счете подрядчика по решению суда, оказывается значительной, то операционная деятельность компании парализуется, а работа на стройплощадках приостанавливается», Кроме того, по словам юриста, возросло количество исков к застройщикам со стороны местных администраций: власти стали активно требовать погашения задолженности за арендованные девелоперами земельные участки. При этом зачастую речь идет о суммах в десятки миллионов рублей.
Риск №2: отставка мэра или чиновников строительного блока
Строительный бизнес построен на получении доступа к земельному ресурсу, которым, в свою очередь, распоряжаются местные власти. Нередко отставки чиновников, принимающих ключевые решения о реализации строительных проектов, а также мэров городов, сопровождаются переделом строительного рынка. Чтобы создать благоприятные условия для аффилированных структур новые руководители стройкомплекса аннулируют прежние договоренности, отказываются продлевать разрешения на строительство или решать вопросы обеспечения строящегося жилья социальной и инженерной инфраструктурой, требуют увеличения муниципальной доли в новостройках, либо возлагают на застройщиков дополнительные обременения. «Развитие событий по такому сценарию почти всегда заканчивается замораживанием строительных проектов с последующей заменой сторон в инвестиционном контракте, Дольщики втягиваются в сложные юридические процедуры, связанные с взаимозачетом обязательств, уступками прав требований. Новые застройщики начинают требовать доплат, ссылаясь на то, что средства, собранные на строительство, были расхищены предшественниками. Такая чехарда приводит к срыву сроков строительства на 1,5-2 года и увеличению строительной сметы на 15-20%».
Риск №3: нецелевое использование средств
Примерно треть конфликтов, связанных с долевым инвестированием, вызвана растратами собранных с дольщиков денег. Несмотря на установленные законом ограничения, строительные организации активно используют привлеченное долевое финансирование на посторонние нужды. «Недавно жертвами финансовых манипуляций стали более тридцати волгоградских дольщиков, - рассказывает Олег Сухов. - Застройщик собрал с граждан около 40 млн рублей на строительство малоэтажного комплекса, залил фундамент и объявил, что деньги закончились. Кроме того выяснилось, что на выделенную под строительство землю обращено взыскание и участок выставлен на торги».
Риск №4: недобросовестность подрядчиков
К фатальным последствиям могут привести проблемы, связанные с недобросовестностью привлеченных застройщиком подрядчиков. Как правило, компании работают по предоплате - выплаченные авансом средства могут быть растрачены нецелевым образом. Подобные финансовые махинации приводят к возникновению дыры в бюджете на строительство и замораживанию работ на стройплощадке, а процесс смены подрядчика обычно растягивается на несколько месяцев. Кроме того, конфликты застройщиков и строителей нередко сопровождаются спорами о принадлежности жилых помещений, переданных подрядчикам по бартерной схеме.
Риск №5: Строительство может быть признано незаконным
Этот риск наиболее актуален для долевых инвесторов в строительство малоэтажного жилья. Количество судебных дел о сносе многоквартирных жилых комплексов, построенных на участках, выделенных под строительство индивидуальных коттеджей, уже измеряется сотнями. Одно из последних громких дел - снос малоэтажного жилого комплекса в Люберецком районе Московской области, в результате квартир лишились 33 дольщика.