Износ зданий и сооружений: как выявить и определить изношенность объектов

Здания и сооружения любого назначения имеют свой эксплуатационный срок, заявленный в технической документации. Со временем он подходит к концу. Естественный процесс сопровождается постепенным физическим изнашиванием объектов и их отдельных элементов. Этот фактор нужно учитывать в процессе эксплуатации строений, своевременно выполняя соответствующие исследования и мероприятия по модернизации зданий. Без их проведения строение постепенно перейдет в аварийное состояние - это может повлечь за собой гибель людей и большие затраты на восстановительные работы.

Что такое износ здания?

Под этим определением понимается физическое старение объекта и его конструктивных элементов. Подобные процессы происходят ближе к концу эксплуатационного срока строения. Если постройка эксплуатируется в неблагоприятных условиях (например, в местах с повышенной влажностью), процесс старения может начаться раньше. Физической износ сооружения часто сопровождается:

1. ухудшением тепло- и звукоизоляции;
2. появлением трещин;
3. проседанием фундамента;
4. деформациями перекрытий;
5. протечками кровли;
6. образованием грибка на стенах;
7. промерзанием основания.

Перечисленные факторы могут проявляться по отдельности или в комплексе. Если владелец объекта не выполняет своевременно необходимые восстановительные работы, здание постепенно теряет свои прочностные характеристики. В определенный момент это приводит к частичному или полному разрушению строения. Для исключения таких последствий важно не менее раза в 5 лет проводить обследование постройки для получения данных о ее техническом состоянии.

Физическому износу могут подвергаться здания жилого и нежилого типа. Процесс отрицательно сказывается не только на их прочностных характеристиках, но и рыночной стоимости. Перед продажей недвижимости с явным физическим износом ее владельцы могут провести мелкие отделочные работы, чтобы скрыть имеющиеся дефекты. Распознать подобную маскировку под силу только профессиональным оценщикам. Поэтому перед покупкой жилья на вторичном рынке, особенно построенного более 50 лет назад, эксперты рекомендуют заказывать оценку недвижимости, чтобы определить степень ее изношенности и реальную рыночную цену.

Виды износов здания

Изношенность строения в зависимости от степени повреждений классифицируют на исправную и неисправную. Первую устанавливают на объектах, где разрушительные процессы только начались. Такие дефекты можно легко устранить, заменив, к примеру, оконные системы, проводку или кровлю. Работы проводятся при условии, что их стоимость не превысит рыночную цену строения.

Неисправный износ устанавливается на объектах, непригодных к дальнейшему применению. В таких случаях проведение восстановительных работ может не окупиться даже после продажи здания. В подобных ситуациях рентабельнее снести строение, чем выполнять его реконструкцию.

Изношенность также классифицируют в зависимости от стадии старения сооружения. Различают такие технические состояния:

1. Хорошее. Параметры износа составляют 0-20%. У здания имеются незначительные дефекты, которые легко устраняются.

2. Удовлетворительное. Показатели изношенности - 21-40%. Требуется проведение ремонта отдельных конструктивных элементов.

3. Неудовлетворительное. Параметры износа в пределах 41-60%. Для дальнейшей эксплуатации строения требуется организация капитальных восстановительных работ.

4. Критическое. Показатели изношенности - 61-80%. Объект может эксплуатироваться после замены несущих конструкций, окон и дверей, лестничных маршей.

5. Непригодное. Износ составляет 81-100%. Строение не подлежит ремонтным мероприятиям из-за сильных разрушений.

Какие факторы воздействуют на износ здания?

Причинами постепенного разрушения объектов часто становятся:

1. применение некачественных стройматериалов;
2. неблагоприятные климатические факторы - например, высокая влажность приводит к коррозии конструкций, из-за чего они могут терять свою устойчивость и прочность;
3. природные катаклизмы, например, землетрясения, ураганы, наводнения;
4. ошибки, допущенные при проектировании и возведении строения;
5. высокие нагрузки на здание, вызванные применением мощного производственного оборудования;
6. влияние грунтовых вод, приводящих к разрушению фундаментной основы;
7. негативное воздействие насекомых и грибков на стены, кровлю и фундамент;
8. неправильная перепланировка отдельных помещений внутри строения - часто приводит к перекосу стен и перекрытий.

Любой из этих факторов способствует быстрому износу жилой и нежилой недвижимости. Ускорить процесс старения объекта также может его неправильная эксплуатация, например, когда владелец не проводит вовремя исследовательские и восстановительные работы.

Как установить физический износ строения?

Для получения данных о техсостоянии объекта необходимо обратиться в экспертную организацию, у которой есть разрешения на обследования строений. Эксперты выполнят все необходимые мероприятия:

1. Подготовительные работы. На этой стадии изучаются проектные документы, учитываются климатические условия местности, разрабатывается план предстоящих мероприятий.

2. Визуальный осмотр. Экспертами осматриваются все конструктивные элементы строения. Обнаруженные дефекты фиксируются на фото и видео.

3. Инструментальные исследования. На этом этапе эксперты проводят обмерные работы, отбирают пробы из конструкций для лабораторной экспертизы.

4. Тесты в лаборатории. Отобранные образцы проверяются на физические свойства под различными нагрузками.

По завершении всех мероприятий экспертами формируется заключение. В нем обозначаются обнаруженные дефекты, общее техсостояние объекта, необходимость проведения восстановительных процедур. Предоставляется также показатель изношенности строения. Определение физического износа здания рассчитывается с учетом его срока эксплуатации и техсостояния строительных элементов. Заключение имеет юридическую силу - заказчик может применять его при возникновении досудебных и судебных разногласий.