Аудит строительной готовности объекта. Для чего нужен? Как проводится

Определение строительной готовности объекта — это проверка готовности строения на данный момент времени. Все незавершенные строения обязаны проходить экспертизу на готовность. Экспертизу проводят государственные или негосударственные компании, имеющие аккредитацию и разрешение на проведение аудиторских работ. Проверка ведется в соответствии с регламентом 953 от 18 декабря 2015 года, в котором указаны нормативы готовности строительного объекта.

Для каких целей требуется аудит строительной готовности?

Экспертиза строительной готовности требуется в следующих обстоятельствах:

1. определение коммерческой стоимости строения;
2. проверка качества выполненных работ;
3. вынесение решения о продолжении или завершении незаконченных работ;
4. принятие решения о возможном более выгодном использовании земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства;
5. обсуждение решения о возможной продаже или покупке данного недостроенного объекта;
6. смена застройщика или основного подрядчика;
7. изменение функциональности недостроенного объекта.

Экспертные компании проводят аудит, определяют на какой стадии готовности находится объект и соответствуют ли затраты, вложенные в строение с теми, что планировались изначально. Обследование помогает определить предполагаемые конечные сроки сдачи объекта, варианты и необходимость его дофинансирования.

Аудит готовности недостроенного объекта важен при покупке жилья в многоквартирных домах. Он помогает определить, когда здание будет сдано в эксплуатацию. Известно, что стоимость жилья напрямую зависит от степени его готовности. Жилье, купленное на стадии котлована будет на пятьдесят или более процентов дешевле жилья, купленного на стадии полной готовности. Однако, покупка на стадии котлована имеет свои риски. Поэтому многие покупатели стараются приобретать недвижимость на средней стадии готовности. Недобросовестные застройщики отлично знают этот страх клиента и пользуются им в своих корыстных целях. Они продают квадратные метры по высоким расценкам на той стадии, когда объект еще далек от этих расценок. И только специалисты могут точно определить — соответствует ли цена за будущую квартиру сегодняшнему состоянию объекта.

Проверка недостроенного объекта для дополнительного финансирования

Если для достройки незавершенного объекта требуются новые финансовые вложения, то аудит строительной готовности проводят в обязательном порядке. В таких случаях завершить объект можно только на начальной стадии готовности:

1. для административных объектов — это 30%;
2. жилых многоэтажек — 10%;
3. проблематичных строений, переданных надежному застройщику — 6%;
4. федеральных и муниципальных объектов — 15%;
5. системообразующих строений — 6%.

Чтобы получить денежные средства застройщик обязан предоставить документ, подтверждающий степень готовности объекта, заверенный экспертной компанией.

Что включает в себя аудит незавершенного объекта строительства?

Обследование незавершенного объекта строительства включает в себя следующие проверки:

1. скрупулезный визуальный осмотр всех элементов строения: фундамента, стен, крыши, перекрытий, несущих конструкций;
2. аудит инженерных сетей: отопительных и канализационных систем, водопровода, электрических и вентиляционных сетей;
3. замерные работы, взятие проб для лабораторных анализов, использование методов неразрушающего контроля;
4. отделочные работы;
5. работы по установке дверных и оконных проемов;
6. проверка наличия стен, перегородок, перекрытий;
7. анализ стяжки пола, укладки напольных покрытий;
8. проверка кровли, балок, крыши;
9. установки сантехники и отделки мест общественного пользования;
10. степени готовности прилегающей территории, обустройство ландшафта;
11. тщательная проверка проектной, финансовой, технической и других видов документации;
12. расчет процентного показателя соотношения готовых работ с финансовыми затратами.

Этапы проверки строительной готовности объекта

При проведении аудита эксперты сначала подробно изучают документацию по объекту, определяют степень готовности строения, и какие работы требуется провести до полной сдачи объекта в эксплуатацию. Подсчитывают сколько финансов потребуется для полного  окончания строительных работ. Сравнивают эти данные с проектной сметной документацией. Затем специалисты выезжают на участок и проводят необходимые обследования строения: замерные работы, взятие проб, при необходимости используют инструментальные методы. Результаты фиксируют на фото и видео камеру. Эти материалы будут приобщены к делу. Также фиксируют готовые работы и сравнивают с теми, что заявлены застройщиком, как выполненные, указывает степень их соответствия.

Итоговый акт аудита

По окончании аудита экспертная организация составляет техническое заключение. Это важный документ, который имеет юридическую силу и может быть предъявлен в качестве доказательства в суде при решении конфликтных ситуаций, вскрывшихся фактах мошенничества, возникновении взаимных претензий и других спорных вопросов. В заключительном акте эксперты подробно описывают весь ход проверки с указанием нарушений и дефектов, если таковые имеются и прикладывают расчеты, графики фото и видеофиксацию. Также в акте даются рекомендации по устранению недочетов и сроки их выполнения. На основании всех собранных данных, выдается максимально точное заключение о степени готовности объекта. Указывается сумма, необходимая для завершения строительства.

Как выбрать экспертов для проведения строительного аудита?

Аудит строительной готовности объекта можно заказать в государственной и негосударственной компаниях. Оба документа будут иметь одинаковую силу. Разница заключается в сроках и стоимости исполнения услуги. Независимая экспертиза проходит в более сжатые сроки и не придется ожидать долгой очереди. Стоимость работ независимых экспертов часто на порядок ниже государственного обследования. При выборе негосударственной экспертизы, обращайте внимание на наличие аккредитации, лицензии и разрешительных документов у экспертной компании. Все инструменты, которые используют эксперты в ходе проверки, должны быть зарегистрированы в Госреестре. При нарушении любого пункта этих условий результаты аудита будут считаться недействительными.